福島のマンション事情

 

　この３月に出たばかりの「分譲マンションストック５００万戸時代に対応したマンション政策のあり方について」（答申）に目を通しました。政府の「社会資本整備審議会」の答申ですが、２年余りかけて検討したようで内容も充実しており、論点の整理もされていて表現も分かりやすいものです。

 

　人口の約１割、１,３００万人が住むマンションは、今や全国で５２８万戸（平成１９年末）もあります。国民の資産形成の大部分を占める住宅資産、その１０％ほどがマンションなわけです。個人としても、社会としてもその資産（ストック）をいかに維持し、将来にわたって価値が下がらないようにするためにはどうすべきかという問題です。

 

　福島市内のマンションに置き換えるとこうなります。まず市内に何戸のマンションがあるかという推定です。私は全国の統計数字を福島市に置き換えるときは以下の算式を使います。

 

　全国　　　　　福島県　　　　　　　福島市

１００　　　１（全国の１％）　　０.２（県内の２０％＝全国の０.２％）

 

およその概算を推定するための算式ですが、±１０％程度の誤差で十分に使えます。この計算でいくと、市内には（５２８万戸×０.２％≒１０,５６０戸）１万戸強の既存マンションが建っています。マンションは年に４％～５％が中古物件として売り出されますから市内では１年間に４００戸～５００戸の中古マンションが出回ることになります。月にすると３０戸～４０戸でしょうか。

 

　戸建住宅は「環境を買え」、マンションは「管理を買え」といわれます。住宅購入時の「鉄則」の一つです。たしかに市内のマンションでも清明町の南側に位置するマンション群は、駅も近く、荒川にも近くて利便性は良いのですが、全く人気がありません。価格も２ＤＫで２００万円程度の物件もありました。裁判所の競売物件の評価を担当していた頃に、そのあまりの「人気」のなさに驚き、原因を調べたことがあります。

 

　その原因としては管理費や修繕積立金が小額で、管理や修繕が誰が見ても、外から一寸見ただけで不十分だと分かることです。よく調べてみると、区分所有の分譲マンションでスタートしたのですが、持ち主が住むのは少数で、大部分が賃借人が住んでいます。しかも駅に近いためか、一見して風俗・夜型飲食店関係の人と分かる人も少なくありませんでした。管理費や修繕積立金も支払わない所有者がかなりいました。最近は建て替えの計画もあるようで、誰かが買い集めているのか、極端に安い物件は出回らなくなったようです。

 

　市内には今現在、１５０戸～２００戸の中古マンションが出回っています。新築マンションの在庫もかなりあるようですから、マンション市場は完全な買い手市場です。築後１５年程度の２ＤＫで６００万円、３ＤＫ～４ＤＫで１,０００万円～１,５００万円の物件はこれからもどんどん出回ります。新築在庫物件も大幅値下げ競争が始まりましたから、中古マンションも影響を受けることでしょう。

 

　当社も、入居者管理や建物維持管理の良い物件をリーズナブルな価格で仲介できるよう、一層力を入れるつもりです。ご期待下さい。

 

追伸

　正確な市内のマンション戸数を調べようとして、福島市役所建築指導課と福島県庁住宅課に電話してみました。結果は、市役所は調べていないので分からないとのこと。県庁では１５戸以上のコンクリート造りの集合住宅、区分所有の分譲マンションという条件付きで８８棟、３,８７５戸という回答を得ました。１５戸未満のマンションや賃貸マンションを加算すると福島市内で８,０００戸～１０,０００戸という数字は当たらずとも遠からずということのようです。