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・・・不動産と世相を本音で語り、真剣勝負で生きる・・・
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 9月22日付の朝日新聞の社会面に、原野商法の第二次被害についての記事が載っていました。

 

 60年代に「リゾート開発計画がある」「新幹線が通る」「空港予定地になった」などと架空の作り話で消費者をだまし、山林・原野などを時価の数十倍から数百倍で売りつけた「サギ話」が盛んでした。

 

 当時の原野商法の被害者(大部分は相続人などの関係者)に対して、土地を買い取りたい・・・、転売してあげる・・・、とかの話をもちかけ、測量費用等の名目で数十万円の金員をダマシとる新たな手口についての記事でした。

 

 50年ほど前でしょうか。不動産鑑定士の修業中の時代に、知り合いの男性から、北海道の原野を格安で分譲するので、現地を見に行かないか・・・との誘いを受けたことがあります。

 

 往復の航空券は無料提供するし、定山渓の温泉に無料で2泊できる・・・という美味しい話でした。

 

 原野商法ということは分かっていましたが、具体的にどんな手口・・・なのかを知るためにも・・・・、行ってみようかな・・・とも思いましたが、結局は止めました。

 

 その後、福島県を中心に鑑定評価の仕事をするなかで・・・、原野商法・スレスレ・マガイ・・・商法を何件か体験しました。

 

 スケールの大きな順から紹介すると、福島空港を、二本松・本宮両市にまたがる阿武隈山系に移転することになった・・・というサギ話です。

 

 須賀川市にある福島空港は気象条件が悪く、自衛隊方面からの強い要望で二本松・本宮地区に移転する「計画」が「極秘」で進められている・・・。今すぐに、移転予定地の山林を購入し、「建物」を建てておけば、数年後には移転補償費が数千万円になる・・・といったレッキとしたサギ話です。

 

 私の知り合いの男性も、まんまと引っかかりました。事前に相談してもらえば、中止させたのですが、購入後20年も経ってからの相談でしたので手の打ちようもありませんでした。

 

 「幻の予定地」を近くまで仕事で行ったついでに「現地調査」しました。確かに2~30棟の建物らしきものが存在していたし、中には井戸を掘り、実際に生活している家も数軒ありました。

 

 慾につられ、モウケ話に乗せられ、当事者は今でも半信半疑なのかもしれません。

 

 固定資産税は、宅地並みに払っている・・・らしいです。

 

 次は飯坂の大作山(オオサクヤマ)の開発計画関連です。

 

 リゾートブームが盛んだった頃、大作山を一大リゾート基地にするという「計画」がありました。南側を流れる「小川」の上空にケーブルカーを渡し、南側の果樹地帯を結ぶという「壮大な開発計画」です。

 

 南側の果樹園を開発予定地として担保目的で「高く評価」して欲しいとの依頼です。

 

 現地調査もし、着手金も預かりましたが、丁重にお断りしました。

 

 小さな宅地分譲がらみの「原野商法」は、福島盆地の周辺部にはゴロゴロありました。

 

 都市計画区域外の傾斜の緩やかな山林・原野をブルドーザーでヒナ段状に造成し、「格安宅地大売り出し」などといったノボリを林立させて分譲する手口です。

 

 宅地として利用するためには、水の確保が最低限の条件ですが、分譲地の一角にポンプ小屋らしきものを建て、敷地の一部に配管して、見学者が現れた時には、実際に水を流してみせるという、典型的なサギ商法です。

 

 仕事がら、何個所を実際に「見学」しましたが、山中の淋しい場所で、人相の良からぬ数人の男たちに囲まれて、怖い思いをしました。

 

 実際に契約・引き渡しまで進むケースは希で、その場で「申込金」とか「手付金」として5万円~10万円を巻き上げる手口だったようです。

 

 土地は必ず値上がりするといった「土地神話」が生きていた時代のオトギ話です。

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 10年後の福島市の姿を不動産を中心に予測してみました。

 

 まず人口予測です。

 

 国立社会保障・人口問題研究所の予測では、2025年の福島市の人口は26万人台まで減少します。

 

 これは原発事故前の予測なので、被災者の定住や復興・除染関連の人口増を考慮すると、若干、上振れの可能性もありそうです。

 

 人口減の影響は経済活動全般に及びますが、新築戸数の減少や空家・空室の増加として顕在化します。

 

 地価の下落傾向も続くとみるのが正解でしょう。

 

 市の税収も増加は見込めませんから、コンパクトな財政とコンパクトな街づくり・都市づくりの傾向は一層加速することはまちがいありません。

 

 将来予測をする場合、最良のシナリオ、最悪のシナリオ、中間のシナリオを想定し、その裏づけとなる理由・原因について分析する手法(シナリオ・プランニング)が有効だとされています。

 

1)最良のシナリオ

 

 ピーク時に、約1万5,000人と推定された福島市内の仮設住宅や借り上げ住宅に住んでいた被災者の大半が、福島の住環境の良さに魅せられて、市内に土地求め住宅を建設して住むことになる。

 

 特に、65歳以上の高齢者の大部分は、医療施設や高齢者ホーム等の介護施設の整った福島市を第二の郷里と決め定住を決意する。

 

 その結果、福島市の高齢化率は高まるが、行政も高齢化時代の対応策をよく研究し、行政主導型で、元気な高齢者の活躍の場を創り出す。

 

 行政が主体となって、働く高齢者、地域活動や社会活動に参加する高齢者に時給500円に相当するポイントを附与するシステムを全国に先がけて実施することで、市内の高齢者が「元気印」になるだけでなく、全国から「元気印」の高齢者が「働く場」や「生きがい」を求めて続々と集まってくる。

 

 福島市が来るべき超高齢化社会の世界的なモデル都市となり、国内だけでなく、アジア諸国からも見学者・体験希望者・参加希望者が年間20,000人以上も来福するようになる。

 

 そのなかの5%=1,000人が福島市内への移住を決め、毎年1,000人の人口の社会増が実現する。

 

 その結果、全国の地価は下落傾向が続くなかで、福島市の中心部の土地価格は毎年2%upの状況が続き、周辺部の地価も横ばいという全国的にも珍しい県庁所在地となる。

 

 (2)最悪のシナリオ

 

 アベノミクスの失速が表面化し、政治の混乱・混迷が続く。

 

 地方主権を唱える政治潮流が勢いを増し、わが国でも道州制が実施される。

 

県や州の役割や権限は小さくなるが、それを機会に、県庁を福島県の地理的な中心部である郡山に移すという運動も活発化し、ついに、県庁は郡山市に移転することになる。

 

その結果、県庁(本庁)に勤務していた職員と家族・関係者合わせて5,000人程度の人口減となる。

 

福島市と周辺部は活気が失せ、夜の街も灯が消えたようになる。

 

市内には空家や空室が目だち、中心部の地価は毎年3%程度の下落が続く。

 

行政も方向性を失い、オロオロするばかりで、活路を見いだせないままに、時が経過する。

 

3)中間のシナリオ

 

行政当局は、少子高齢化社会への対応策として、子育て支援策に重点を置き、保育所の整備・中学生以下の医療費無償化・学童保育施設の大幅充実などの施策に積極的に取り組む。

 

しかし、これらの施策は、全国の自治体が力を注いでいることであり、特に目立った効果は見られない。

 

東北中央道は、米沢・福島・相馬間が開通し、三都市の連携は強まるが、「企業誘致」「工場立地」効果はない。

 

時代が、経済成長主導型から、熟成経済・低成長へと大きく変化してしまったからです。

 

経営主体のダイエーがイオンに吸収され、去就が注目されていた駅前のNデパートがついに閉店。跡地利用がなかなか決まらず、関係者の気をもませていましたが、3年目にして、やっと、高齢者ホーム併設型の保健・医療施設として民間主導で再生される。

 

市内の空室率は20%に達し、住宅新築は激減する。土地価格は毎年2%程度下落し、人口も26万人台の前半まで減少する。

 

唯一、救いとなる現象は、健康で知的水準の比較的高い高齢者が中心となって、福島の魅力を発掘し、育て上げ、全国に発信することで、全国の高齢者の注目を集めるようになり、「高齢者天国」を目ざすという街づくりのコンセプトが出来たこと。

春の潮干狩りに始まり、魚釣り、魚とり、山菜とり、キノコ採り、栗ひろい・・・、世の中には人を夢中にさせるような楽しいことが少なくありません。

 

その他にも、花を育てたり、木を植えたり、大豆やトウモロコシの種をまいて収穫を楽しんだり、トマトやナスを育てて「成果」を食したりと、素人でもできる楽しみも多くあります。

 

なかには、狩猟免許を取り、猟銃を手に入れて、クマやシカ、イノシシを追いかけ回す人もいたりします。

 

いずれの楽しみも約3,500年前まで続いた縄文時代のDNAがしっかりと日本人の心と体に染み込んでいるからでしょう。

 

戦後の高度成長期に、ふるさとを離れて、大都会で職を得て、工場やオフィスで、流れ作業や分業体制の下で、仕事の面白さや創造性の発揮と無縁であった「団塊」の世代が、退職後の仕事として農業・農作業に強い「あこがれ」と関心を持っているのもうなづけます。

 

かくいう自分も、時間と機会があれば、少しばかりの畑仕事にチャレンジしてみたいという願望を、ながいあいだ持ち続けてきました。

 

農作業への願望と関心を強く持つようになったキッカケの一つが、ソビエト連邦という国家が崩壊し、国民の多くが極度の経済的困難に陥ったにもかかわらず、餓死者がいなかったらしいということでした。

 

その理由の一つが、ロシアで古くから普及していた郊外型菜園「ダーチャ」にあるらしいということなので調べてみたことがあります。

 

200坪~300坪の敷地に、別荘兼用の農作業小屋を建て、トマト、スイカ、キュウリ、ジャガイモ・・・を週末農業として育て、楽しむ生活基盤があったために、最低限の食糧を確保でき、飢えをしのげたというが分かりました。

 

万一の、経済危機や飢饉に備えるだけでなく、農業・農作業には、何ごとにも代えがたい魅力・面白さがあるようです。

 

時間や規則にしばられることなく、自分の責任と才覚で仕事ができる。しかも、毎日の仕事・作業が「発見」と「驚き」に満ちている・・・。

 

上司の目を気にすることもなく、流した汗や創意・工夫が報われる・・・、何とも魅力的な世界に見えてしまうのも、うなづけます。

 

しかも、物質的な経済成長はもはや「限界」であり、これからは成熟社会になるとされる21世紀にあって、命の源である「農」とかかわり、生きがいを見いだせるとしたら、生活の「「質の向上」という意味で、新たなフロンティアになるのではないでしょうか。

 

趣味で楽しんでいるテニスの仲間から、福島市の郊外10㎞ぐらい離れた場所にある6,000㎡余りの畑を買う気はないかと打診されました。

 

いろいろ調べてみると、福島市の場合、40アール(4反歩・4,000㎡)以上まとまって取得するのであれば、農地法第3条(農地又は採草放牧地の権利移動の制限)の許可はOKとのことです。

 

70才を過ぎた高齢者が取得する場合でも、花を育てたり、ソバの種をまいたり・・・と「営農意欲・目的」が認められれば、積極的に許可を出すのが福島市農業委員会の方針だということが分かりました。

 

耕作放棄地に近いような畑の場合、反当5万円(50円/㎡)が相場のようです。

 

20万円余りの「投資」で農業者になれる・・・、夢のある話ではないでしょうか。しかも、農作業好きの仲間をさそって、ソバを育て、トマトを植え、ジャガイモを収穫できる・・・というGDPの統計数字には表れない、人生の満足感・生活の質の向上がはかれるわけですから、一石二鳥以上の効用が期待できそうです。

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不動産鑑定士
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