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不動産鑑定士 高橋雄三が本音で不動産と人生を語ります。(当ページの文章の引用・転載はご自由にどうぞ)
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 10年後の福島市の姿を不動産を中心に予測してみました。

 

 まず人口予測です。

 

 国立社会保障・人口問題研究所の予測では、2025年の福島市の人口は26万人台まで減少します。

 

 これは原発事故前の予測なので、被災者の定住や復興・除染関連の人口増を考慮すると、若干、上振れの可能性もありそうです。

 

 人口減の影響は経済活動全般に及びますが、新築戸数の減少や空家・空室の増加として顕在化します。

 

 地価の下落傾向も続くとみるのが正解でしょう。

 

 市の税収も増加は見込めませんから、コンパクトな財政とコンパクトな街づくり・都市づくりの傾向は一層加速することはまちがいありません。

 

 将来予測をする場合、最良のシナリオ、最悪のシナリオ、中間のシナリオを想定し、その裏づけとなる理由・原因について分析する手法(シナリオ・プランニング)が有効だとされています。

 

1)最良のシナリオ

 

 ピーク時に、約1万5,000人と推定された福島市内の仮設住宅や借り上げ住宅に住んでいた被災者の大半が、福島の住環境の良さに魅せられて、市内に土地求め住宅を建設して住むことになる。

 

 特に、65歳以上の高齢者の大部分は、医療施設や高齢者ホーム等の介護施設の整った福島市を第二の郷里と決め定住を決意する。

 

 その結果、福島市の高齢化率は高まるが、行政も高齢化時代の対応策をよく研究し、行政主導型で、元気な高齢者の活躍の場を創り出す。

 

 行政が主体となって、働く高齢者、地域活動や社会活動に参加する高齢者に時給500円に相当するポイントを附与するシステムを全国に先がけて実施することで、市内の高齢者が「元気印」になるだけでなく、全国から「元気印」の高齢者が「働く場」や「生きがい」を求めて続々と集まってくる。

 

 福島市が来るべき超高齢化社会の世界的なモデル都市となり、国内だけでなく、アジア諸国からも見学者・体験希望者・参加希望者が年間20,000人以上も来福するようになる。

 

 そのなかの5%=1,000人が福島市内への移住を決め、毎年1,000人の人口の社会増が実現する。

 

 その結果、全国の地価は下落傾向が続くなかで、福島市の中心部の土地価格は毎年2%upの状況が続き、周辺部の地価も横ばいという全国的にも珍しい県庁所在地となる。

 

 (2)最悪のシナリオ

 

 アベノミクスの失速が表面化し、政治の混乱・混迷が続く。

 

 地方主権を唱える政治潮流が勢いを増し、わが国でも道州制が実施される。

 

県や州の役割や権限は小さくなるが、それを機会に、県庁を福島県の地理的な中心部である郡山に移すという運動も活発化し、ついに、県庁は郡山市に移転することになる。

 

その結果、県庁(本庁)に勤務していた職員と家族・関係者合わせて5,000人程度の人口減となる。

 

福島市と周辺部は活気が失せ、夜の街も灯が消えたようになる。

 

市内には空家や空室が目だち、中心部の地価は毎年3%程度の下落が続く。

 

行政も方向性を失い、オロオロするばかりで、活路を見いだせないままに、時が経過する。

 

3)中間のシナリオ

 

行政当局は、少子高齢化社会への対応策として、子育て支援策に重点を置き、保育所の整備・中学生以下の医療費無償化・学童保育施設の大幅充実などの施策に積極的に取り組む。

 

しかし、これらの施策は、全国の自治体が力を注いでいることであり、特に目立った効果は見られない。

 

東北中央道は、米沢・福島・相馬間が開通し、三都市の連携は強まるが、「企業誘致」「工場立地」効果はない。

 

時代が、経済成長主導型から、熟成経済・低成長へと大きく変化してしまったからです。

 

経営主体のダイエーがイオンに吸収され、去就が注目されていた駅前のNデパートがついに閉店。跡地利用がなかなか決まらず、関係者の気をもませていましたが、3年目にして、やっと、高齢者ホーム併設型の保健・医療施設として民間主導で再生される。

 

市内の空室率は20%に達し、住宅新築は激減する。土地価格は毎年2%程度下落し、人口も26万人台の前半まで減少する。

 

唯一、救いとなる現象は、健康で知的水準の比較的高い高齢者が中心となって、福島の魅力を発掘し、育て上げ、全国に発信することで、全国の高齢者の注目を集めるようになり、「高齢者天国」を目ざすという街づくりのコンセプトが出来たこと。

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 度胸・勇気は、今の世の中で最も求められているものではないでしょうか。

 

 清水の次郎長を引き合いに出すまでもなく、八九三の世界では、今でも度胸の良さが絶対必要条件だそうです。

 

 ヤクザ稼業といわれる業界の一つに政治の世界がありますが、度胸の据わった政治家は、ちょっと見当たりません。

 

 数を恃んで、無理押しをするレベルの与党幹部はゴロゴロ目につきますが、私の目が歪んでいるのか、曇っているせいか、主義・主張に殉ずる覚悟の見える現役政治家は寡聞にして知りません。

 

 小泉純一郎元総理は、その点でとびぬけている政治家だといえそうです。任侠政治家「小泉又二郎」氏の三代目だけあって、度胸は据わっているようです。

 

 7年前に現役を引退し、二男の小泉進次郎氏が同一選挙区で3選となり、自民党のホープとみられているようですが、元総理自身は、一度も息子の応援演説に立ったことがないとのことです。

 

 自分の力で、政治の世界で「のし上がれ」との「親心の発露」なのでしょう。

 

 その小泉元総理が「トモダチ作戦被害者支援基金」( http://www.jsbank.co.jp/38/tomodachi_kikin.html )として1億円集めるため全国を精力的に行脚しています。

 

 私も10月末に東京八王子で開かれた日本土地環境学会のセミナーで、「原発事故被災地の現状と未来」 ( http://www3.plala.or.jp/kantei/totikankyo.pdf ) と題した発表を行いましたが、その謝礼金5万円を全額支援基金に寄付させてもらいました。

 

 小泉元総理は、細川元総理大臣と共に、原発ゼロを目ざす国民運動にも力を注いでいます。

 

 共同通信社のインタビューで、『次期衆院選で野党が統一候補を擁立して「原発ゼロ」を争点化すれば、自民党が敗北するとの見通しを表明。原発再稼働に慎重な候補が当選した新潟、鹿児島の県知事選に触れ「目に見えない、うねりが出てきた。衆院選に影響がある」』と述べています。

 

 従来の「しがらみ」や「ゆきがかり」をきれいさっぱりと捨て去り、原発ゼロに余生を捧げるという「心意気」に胸をうたれた人々も少なくないようです。私もその1人です。

 

 高い志こそが、元気や勇気、度胸の源ではないかと、つくづく思う今日、このごろです。

 アベノミクスの加速・一億総活躍・地方創生・地球儀外交・未来のため投資、・・・・・

「何でもあり」の風潮が強まっていると感じます。

 

 政策手段の総動員といえば、聞こえは良いのですが、要するに、打つ手なし・・・、

決め手なし・・・、の裏がえしの表現にしか聞こえません。

 

 決め手になるか否かはさておくとして、打つ手はあるはずです。いずれも痛みを伴う「治療」・決断ですが、自民党でも民進党でも無理でしょう。

 

 競争力を失った企業や産業の切り離し(構造改革・規制緩和)・次世代へのツケ回しの中止(年金給付と医療費の削減による財政健全化)・公務員の人員半減、給与半減(行政改革))、いずれも超難題であり、「日本政治」では決められそうもありません。

 

 安易な「政策・妥協案」として、先送り、先延ばしで「その場しのぎ」をしているのが現実の世界です。

 

 では、この先どうなるのでしょうか?結論を先にいえば、「最後の審判」はマーケットが決めるということです。

 

 今のマーケットは「株式市場」・「債券市場」や「為替市場」にしろ、官制相場・管制マーケットです。つまり、中国や北朝鮮と同じとまではいいませんが、国や日銀がマーケットや金利を支配できると信じている人々が指導部にいるとしか思えません。指導部にいる人々も、どこまでマーケットを支配できるかについて、確信があるはずもないし、とりあえず、難題は先送りしておこう程度の判断でしょう。

 

 政治が決められない、その責任の半分は国民の側にもあるわけですが、そんな状態が当面は続きそうです。

 

 どのタイミングでマーケットの審判が下るかは、予測できませんが、市場の審判は極めて厳しいものになりそうです。

 

 しかも、市場の審判は異議申し立てや言いわけを許さない「暴力的」な審判となることは、歴史が教えているとおりです。

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本音言三
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不動産鑑定士
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