賃料の粘着性(ねんちゃくせい)・遅行性(ちこうせい)

 　不動産事業部を開設し、売買仲介・賃貸仲介の仕事を始めて７年になります。不動産鑑定士としては４０年程仕事をしてきましたが、最近新たな「発見」をしました。
 
　「発見」というほど大げさなことではないのかもしれませんが、賃料の粘着性・遅行性、つまり、地代や家賃は土地や建物の上昇や下落に遅れて現実化することの理由が分かったということです。
 
　不動産鑑定の世界では、賃料の粘着性・遅行性は良く知られた「法則」であり、不動産の価格と賃料の乖離が地主と借地の争いや裁判になるケースが多いのも事実です。
 
　私自身も、不動産鑑定士として、あるいは、裁判所の調停委員として、地代や家賃にかかわる案件・事件を数多く手がけてきました。
 
　不動産バブルの時代は、不動産価格が３倍になったのだから、地代や家賃もせめて２倍にして欲しいという、地主・家主側からの請求が多くありました。
 
　この２０年程の、地価下落の時代には、不動産価格が半分になったのだから、地代や家賃も下げて欲しいという借地人・テナント側の要求・請求が増えています。
 
　地価は上昇したり、下落したのに地代・家賃はそれに追いついていかないことが、争いの種となり、不動産鑑定士としてはメシのタネでもあるわけです。
 
　そんな大切なメシのタネである賃料の粘着性・遅行性について、実は、不動産鑑定士の側は当然の現象・法則として受けとめ、その理由や原因については深く考えてこなかったのが実情ではないでしょうか。
 
　賃料の粘着性が現れる例は二つの場合に分けることができます。
 
　一つは、不動産価格が上昇している場合です。
 
　不動産の価格が３倍になったのだから、地代や家賃も３倍にして欲しいというのは、ある意味では正当な要求です。
 
　しかし、借地人やテナント・借家人側は、借地法・借家法の規定を楯にして抵抗します。
 
　戦時下に制定された借地・借家法は借地人や借家人を手厚く守る内容となっています。調停や裁判になれば、借りている側には有利に展開します。
 
　その結果、地主や家主は地代や家賃の値上げを先延ばしにされたり、諦めたりするわけです。
 
　これが値上げ時の賃料の粘着性・遅行性となって現れるということが、最近になって分かったというわけです。
 
　不動産の値下がりの時はどうでしょうか。
 
　不動産価格や固定資産税が下がったのだから、地代や家賃も下げて欲しいという要求もまた当然なことです。
 
　しかし、地主や家主とすれば、一ヶ所を値下げすれば、他のところの地代や家賃も値下げするようになることを、何よりも恐れるわけです。
 
　その結果、調停や裁判になるケースも少なくありません。調停や裁判は時間がかかります。賃料の遅行性の原因はこのへんにもあるわけです。
 
　賃貸マンションや賃貸アパートの場合、築後１０年も過ぎると、空室が多くなります。
 
　家主・大家としては、値下げをしてでも満室にしたいのはヤマヤマですが、一室を値下げすれば、他の部屋の家賃も下げざるを得ません。ヤセガマンをしながら、値下げをしないで、何とかしようとガンバルわけです。これも、家賃の遅行性の原因となります。
 
　この程度のことは、不動産仲介業の実務に携われば、すぐに理解できることなのかもしれません。
 
　しかし、不動産鑑定業だけをやっていては、分からなかったことです。
 
　「不動産鑑定業の遅行性」についても気づかされたことを申し添えます。

医者選びも寿命のうち

物件選びや仲介業者選びも大切なことですが、命にかかわる大事なことは腕の良い、経験の豊富なドクターを選ぶことだと云われています。
 
３０年程前のことでしょうか。福島駅の東口再開発事業の一環として、「エスタ」ビルの企画立案段階から参画したことがあります。
 
地権者の同意を取り付ける、いわゆる「地上げ」に３年、設計と　建築に２年を予定したプロジェクトでしたが、関係者の理解と協力で、ほぼ予定通り完成しました。
 
完成時は、不動産バブルの真っ只中ということもあって、テナント集めも順調に進みました。
 
「エスタ」ビルを企画・立案したチームも、今から振り返ると、かなりバブルの影響を受けていたことは否定できません。
 
「福島倶楽部」という会員制のクラブをエスタビルの中に設立し、入会金３０万円、年会費１２万円で、市内の経済人に呼びかけたところ、２００人近いメンバーが参加しました。
 
福島県内では１００ヶ所を上回るゴルフ場開発計画が企画され、５００万円超の会員券が売り出された時代です。
 
福島商工会議所会頭の坪井孚夫氏が理事長だったこともあり、例会は毎回盛会でした。
 
中央財界とのつながりも強かった坪井理事長の話は、情報の質、深さ、速さの点でも類をみないものであり、毎月の例会が楽しみでした。
 
そんな例会のあるときのテーマが「健康維持」でした。市内で開業するＭ先生の「お喋りな臓器、心臓」の講話のあと、課題は市内で開業するドクターの技量の品定めに移っていきました。
 
でも、ご安心下さい。そこは紳士の集まり、技量の劣る（と思われる）先生のことは話題に上りません。各分野で、腕のいい先生は誰かということが話題の中心です。
 
しかし、本心、本音ではヤブ先生のことを云いたい、聞きたいと思っているメンバーも少なくありませんでした。
 
そんな「空気」を感じ取った坪井理事長が「医者選びも寿命のうち」という話を始めたと記憶しています。
 
医師国家試験に合格し、インターンを終えれば立派な「お医者さま」となるわけですが、腕前の方は……？です。
 
しかも、わが国の医療保険制度の下では、新人もベテランも診療費は同じです。
 
ある意味では、命を預ける立場にある患者にすれば、どこの、どのドクターが腕がいいのかは、文字通り、命懸けの選択でもあるわけです。
 
「医者選びも寿命のうち」という言葉には、そんな奥の深い経験が込められているのだということ学んだことが懐かしく思い出されます。
 
　もちろん、一生一度の買い物ですから、物件選び、業者選びも大切なことには違いがありません。

大型・鮮明化テレビ時代のおそろしさ

 テレビはあまり見ない方ですが、朝、晩のニュース番組はよく見ます。消費税、原発再稼働、財政破綻予測………、国内問題だけに限っても目を離せない課題が次々と出てくるからです。
 
賛成派、反対派、それぞれの論客が画面に登場し、論戦・舌戦を繰りひろげる様子は、下手なドラマを観るよりずっと面白いし、学ぶことも多いと感じます。
 
学ぶことが多いといっても、話している中味から学ぶということではなく、人物観察、人物鑑定の面から勉強になるという意味です。
 
不動産鑑定士として４０年余り仕事をしてきましたが、実は、最も関心のあるテーマは「人物鑑定」「人物評価」の分野なのです。
 
口ではどんなに立派なことを云っても、テレビの映像は、口以上に真実を伝える力を持っていると、つくづく思います。
 
画面が大型化し、画像が鮮明になって、言っていることと、表情・しぐさの差がはっきりと見えるようになったからでしょうか。
 
ＡＩＪの経営幹部や与党内の反政権派の表情からは、真剣さや信頼感がほとんど伝わってこないのは、私個人の偏見からでしょうか。
 
人間の評価は、その人の言っていることではなく、その人のやっていること、行為をしっかり見なくてはまちがいます。
 
特に、その人が大きな失敗を犯した時、人生のどん底にある時に、どんな行動をとるかを見れば、その人間の大きさや真価は見えてきます。
 
政治家は毎日が真剣勝負のはずです。その姿を囲りはしっかりと見ているのです。真剣勝負の世界に生きる覚悟がない政治家は即刻退場すべきです。
 
私が退場を勧告するまでもなく、テレビ画像の大型化・鮮明化が政治の舞台を大きく変え、覚悟のない政治家が舞台から去る予感がします。