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・・・不動産と世相を本音で語り、真剣勝負で生きる・・・
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住宅を買うにあたって検討すべきことがらは数多くあるわけですが、今回は価格と価格下落のリスクについて記します。

 

日本の住宅価格は、今、過渡期・変動期にあるといえます。

 

長期的に見れば、人口減少・空き家増加で、住宅価格が下落傾向をたどることは、ほぼまちがいありません。

 

しかし、今、住宅を求めているお客さまにとって、将来のことはあまり関係がないのかもしれませんが、一つの参考意見として読んでください。

 

新築にするか、中古にするか、迷っているお客さまに役立つことに絞って価格のことを記します。

 

中古住宅のメリットとして第一にいえることは、価格がリーズナブルだということです。新築住宅は誰かが住居として使い始めたその時に10%ぐらい価格が下がるといわれます。

 

新築でない=中古住宅というだけで、同じ物件なのに10%も価格が下がるわけです。

 

築後25年~30年で建物評価額は新築時の20%程となってしまうのが、わが国の中古物件市場の現状です。

 

資材や設備の質も年々向上しているので、この現状は大いに問題があるのですが、市場の実態としてはその通りです。

 

この点を別の角度から見れば、中古物件は価格も安いし、その後年数が経っても価格はあまり下がらないということです。

 

これは、実は大きなメリットです。築後15年の住宅を買って、メンテナンスをしっかりやっていれば、30年~40年は充分に使えます。

 

今、不動産鑑定士の世界でも、中古住宅の評価の手法や考え方も大きく変わりつつあります。

 

築後30年の木造住宅をほぼゼロと評価するのはあまりにも乱暴な「理論」であり、実態とかけ離れているという「正論」押されてのことです。

 

おそらく、10年後には、今、築10年の住宅価格が、築20年になっても、評価額がそれほど下がらないという現象が起きているかもしれません。

 

このコラムでも、これから3~4回に分けて、中古住宅購入のメリットやデメリット、業界の取りくみについて取り上げてゆきます。

 

ご期待ください。

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2017/12/22
   
 年の瀬が近づいてくると、1年を振り返ったり、人生を振り返ったりする機会が多くなります。
 今朝の新聞で「終戦記念日に、甲子園で球児たちが黙祷・・・」という記事を目にしました。
 1945年8月15日を、日本国敗戦の日ととらえるか、日本終戦の日と表現するかについては、意見が分かれており、立場によって、とらえ方が大きく異なることは理解していました。
 自分は8月15日について触れる時は、「敗戦の日」と表現するのが歴史的には正しいと思っていたので「終戦」という表現は使ったことがありません。
 しかし、今朝の記事を読みながら、8月15日の昭和天皇の「終戦の詔書」を聞いた国民(庶民)の多くは、これで戦争の苦しみや恐怖から解かれる・・・、とホットした気持ち、それが実感だったのではないでしょうか。
 歴史・政治・法律レベル、つまり、国家レベルの表現としては、無条件降伏=敗戦以外のなにものでもない現実を「終戦」と表現した我が国の指導部には、なかなかの知恵者がいたということが、今にして理解できました。
 そんなことに思いをめぐらしていると・・・、来るべき日本国の破産=国の経済敗戦は、いつごろ、どんな形で表面化するのかについて、思が至りました。
 年間予算の10倍を超える国債発行残高(国の借金残高)に加えて、毎年の支出額の34%は新たな借金(国債発行)でまかなう「赤字財政」が永続きできないことは火を見るより明らかなことです。
 しかも、予測される財政破綻=国家破産は、我が国だけに止まらず、先進国の大部分を巻き込んだ大規模かつ深刻なものになりそうです。
 この10年余り、国民は、その時に備えて、どんな準備をすべきかを考え続けてきました。
 最近は、国家が破産しても、国民(世帯と企業)が破産するわけではないという、覚めた(冷めた?)視点で国家財政や経済政策を見ることができるようになりました。
 現在の到達点(自分なりの結論)を分かりやすくしるします。
 国家破産で困る人
 〇年金生活者
 〇福祉の受益(?)者
 〇公務員とその周辺居住者
 〇役所依存の業界
 〇金融資産の保有者(社)
 〇変動金利で住宅ローンを借りている人
 ざっと挙げただけで、これらの関係者は、30%程度の支出減・削減・カット・減額となるでしょう。国民の半分ぐらいがその範囲に入ることになります。
 国民の側の対応策・防衛策
 〇「成長」を前提としない企業経営
 〇量ではなく、内容・質の充実「成熟」を目ざす生活スタイル
 〇紙切れ資産(国債・社債・日銀券・・・)の保有ではなく、実物資産(収益を生む不動産・収益を生まないゴールド)の保有
 〇国家破産に耐え、それをビジネスチャンスにできる企業・業種の株式の保有
 対応策・防衛策は意外と少ないことが分かりました。基本は、守りの生活・守りの経営ということでしょうか。
 守りだけでは夢がなさすぎますので、希望の星を揚げるとしたら「AI革命」とその関連ビジネスということでしょう。
 世の中がAI・AI、、、、と大騒ぎしているのもこう考えると、よーく分かりました。

 9月22日付の朝日新聞の社会面に、原野商法の第二次被害についての記事が載っていました。

 

 60年代に「リゾート開発計画がある」「新幹線が通る」「空港予定地になった」などと架空の作り話で消費者をだまし、山林・原野などを時価の数十倍から数百倍で売りつけた「サギ話」が盛んでした。

 

 当時の原野商法の被害者(大部分は相続人などの関係者)に対して、土地を買い取りたい・・・、転売してあげる・・・、とかの話をもちかけ、測量費用等の名目で数十万円の金員をダマシとる新たな手口についての記事でした。

 

 50年ほど前でしょうか。不動産鑑定士の修業中の時代に、知り合いの男性から、北海道の原野を格安で分譲するので、現地を見に行かないか・・・との誘いを受けたことがあります。

 

 往復の航空券は無料提供するし、定山渓の温泉に無料で2泊できる・・・という美味しい話でした。

 

 原野商法ということは分かっていましたが、具体的にどんな手口・・・なのかを知るためにも・・・・、行ってみようかな・・・とも思いましたが、結局は止めました。

 

 その後、福島県を中心に鑑定評価の仕事をするなかで・・・、原野商法・スレスレ・マガイ・・・商法を何件か体験しました。

 

 スケールの大きな順から紹介すると、福島空港を、二本松・本宮両市にまたがる阿武隈山系に移転することになった・・・というサギ話です。

 

 須賀川市にある福島空港は気象条件が悪く、自衛隊方面からの強い要望で二本松・本宮地区に移転する「計画」が「極秘」で進められている・・・。今すぐに、移転予定地の山林を購入し、「建物」を建てておけば、数年後には移転補償費が数千万円になる・・・といったレッキとしたサギ話です。

 

 私の知り合いの男性も、まんまと引っかかりました。事前に相談してもらえば、中止させたのですが、購入後20年も経ってからの相談でしたので手の打ちようもありませんでした。

 

 「幻の予定地」を近くまで仕事で行ったついでに「現地調査」しました。確かに2~30棟の建物らしきものが存在していたし、中には井戸を掘り、実際に生活している家も数軒ありました。

 

 慾につられ、モウケ話に乗せられ、当事者は今でも半信半疑なのかもしれません。

 

 固定資産税は、宅地並みに払っている・・・らしいです。

 

 次は飯坂の大作山(オオサクヤマ)の開発計画関連です。

 

 リゾートブームが盛んだった頃、大作山を一大リゾート基地にするという「計画」がありました。南側を流れる「小川」の上空にケーブルカーを渡し、南側の果樹地帯を結ぶという「壮大な開発計画」です。

 

 南側の果樹園を開発予定地として担保目的で「高く評価」して欲しいとの依頼です。

 

 現地調査もし、着手金も預かりましたが、丁重にお断りしました。

 

 小さな宅地分譲がらみの「原野商法」は、福島盆地の周辺部にはゴロゴロありました。

 

 都市計画区域外の傾斜の緩やかな山林・原野をブルドーザーでヒナ段状に造成し、「格安宅地大売り出し」などといったノボリを林立させて分譲する手口です。

 

 宅地として利用するためには、水の確保が最低限の条件ですが、分譲地の一角にポンプ小屋らしきものを建て、敷地の一部に配管して、見学者が現れた時には、実際に水を流してみせるという、典型的なサギ商法です。

 

 仕事がら、何個所を実際に「見学」しましたが、山中の淋しい場所で、人相の良からぬ数人の男たちに囲まれて、怖い思いをしました。

 

 実際に契約・引き渡しまで進むケースは希で、その場で「申込金」とか「手付金」として5万円~10万円を巻き上げる手口だったようです。

 

 土地は必ず値上がりするといった「土地神話」が生きていた時代のオトギ話です。

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本音言三
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男性
職業:
不動産鑑定士
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