収益物件で個人年金を

　年金危機が叫ばれて久しいものがあります。少子化・高齢化が進めば、受給資格者が増える一方、掛け金の支払者が減少するわけですから、年金制度の維持が難しくなることは誰にでもわかることです。加えて社会保険庁関係者の全くの無責任な運用と問題発覚後の対応に批判が高まり、国民年金はその存続すら危ぶまれています。

 

　云うまでもないことですが、年金制度とは老後の生活資金あるいは事故などで働けなくなった場合の生活資金を、加入者全員が超長期の時間軸の中で支え合う制度です。年金制度を維持する上で、働く若者の絶対数が減るだけでも問題なのに、若者の年金加入率も減り、パート・アルバイト・派遣では、掛け金は払いたくても払えないのが実態なのではないでしょうか。

 

　当局は、消費税をヨーロッパ並みに１５％～２０％に時間をかけて引き上げることで解決したいと考えているようです。計画通り消費税の引き上げが実現したとしても、国民１人当たりの年金受給額は現行水準を維持するのがやっとのレベルです。

 

　公的年金の不足分を補うものとして「企業年金」がありますが、これは一部大企業か個別業種団体に限られており、その財務内容も昨今の経済危機、世界不況の中で不透明なものになっています。

 

　米自動車産業のビッグ３が生き残れるか否かが大問題となっています。車の販売台数の急激な減少が問題表面化の直接的な原因ですが、真の問題点は退職者に対する「手厚すぎる」企業年金や医療保障制度にあることは識者が前々から指摘していたことです。

 

　厳しいことを云うようですが、ＧＭなどが企業として存続できるか否かは、米当局とＧＭの経営陣が、ＧＭの従業員と全米自動車労組の幹部に対して文字通り「生命を賭けた」説得で、退職者の企業年金や医療保障の水準を企業が存続できる水準まで落とせるかどうかにかかっています。

 

　話を日本に戻しましょう。我が国の公的年金制度が危険水域に入ったことはまちがいありません。当局が時間をかけて国民を説得して消費税の引き上げに成功したとしても、その給付水準は現行維持、つまり国民年金は５万円台、厚生年金は１５万円台の後半ぐらいが財政上の限界のようです。

 

　年金の将来不安への対応策として、ワンルーム・マンション等を取得し、家賃収入を年金の個人版として活用するという手法が２０年前の不動産バブルの頃に盛んでした。当初は、借入金の支払利息と建物の減価償却費を個人取得の経費として計上することで、節税効果を目的とし、将来的には個人年金として「安定収入」が得られるというのがセールストークでした。しかし、１Ｒマンション投資は１,５００万円で買ったマンション価格が６００万円程度に暴落することで「大失敗」に終わったことは、皆さまご存じのとおりです。

 

　最近また１Ｒ新築マンションや中古マンションに対する「投資話」が復活しつつあります。手元に新聞広告やインターネット広告の資料や解説記事が１０数点あります。いずれも良いことづくしの広告や「解説」ばかりです。１Ｒなどの投資マンションの問題点は三つあります。

 

　一つは２％程度の変動金利でのローンを前提にしていることです。この１５年、超低金利が続いたからといって、これからも超低金利が続く保証はどこにもありません。変動金利、超低金利を前提にした収支計算は「サギ話」と同じです。

 

　二つ目は家賃収入の将来性です。大学進学率の向上や各種専門学校への進学が一般化した現在、首都圏や大都市圏では１Ｒや１Ｋが満室で高家賃が続いているようです。しかし、今後少子化が一層進み、所得の二極化が進んだ場合、１Ｒや１Ｋの高家賃に納得し、満足して住む人がはたしてどれだけいるのでしょうか。はなはだ疑問です。

 

　三つ目は新築の１Ｒや１Ｋマンションの分譲価格が高すぎることです。ファミリータイプの新築マンションの坪単価と比べても明らかに割高です。築後１０年程度の中古マンションとの比較でも価格差は２倍～３倍の開きがあります。地価下落に伴う中古マンション価格の下落という事情を考慮しても明らかに高すぎます。

 

　年金の個人版として投資用マンションや収益不動産の取得を真剣に検討しているお客さまが、最近確実に増えていることを仕事を通して実感しています。１月２０日現在で６３８名のお客さまに希望条件登録をいただいておりますが、そのうち３０余名のお客さまは、自分が住むのではなく、家賃収入を目的とした収益不動産の購入を希望しておられます。なかには、表面利回り３０％以上の物件をじっくり探している不動産投資のプロ（見習い？）のお客さまもいますが、大部分はネット利回り（家賃収入－税金・管理費・減価償却）８％程度で、価格も４００万円～７００万円台の物件を探しているようです。

 

　老後の生活資金あるいは介護費用に備えて安定した家賃収入の見込める収益不動産を購入しようとするお客さまは今後も確実に増えていくことでしょう。福島市内で将来にわたり安定した家賃収入の期待できるいわば「年金適格収益不動産」といえる物件もかなり出回っています。

ファミリータイプの５００万円台の中古マンション、あるいは築年数は古いが、しっかりした７００万円～９００万円台の戸建住宅の貸家への転用等は、工夫しだいで、年金の個人版は十分に可能です。

 

コラムでも何回かご紹介しましたが、福島市の南東部Ｗ地区の１４０坪の敷地の上に建つ築後４０年の４０坪の建物が６００万円で購入できます。家賃は７万円／月を見込める物件です。９０才を超えたご夫妻が今は３ヶ月のショートステイで施設に入っていますが、３月には自宅に戻る予定です。ご夫妻が天寿を全うするまでは５万円／月の家賃を５年分前払いし、住み続けるという条件付のために、格安の価格になっているわけです。現状・空家渡しであれば、土地代だけ（１０万円／坪×１４０坪）１,４００万円の価値のある物件です。

ご夫婦にとっては６００万円のリバースモゲージであり、購入者にとっては６００万円の掛金で５年後からは毎月７万円の家賃収入の見込める個人年金となるわけです。

 

これはほんの一例ですが、戸建住宅の貸家への転用、立地条件と管理状態の良い収益用中古マンションの活用など「収益物件で個人年金を創る」ことは今後の業界の課題の一つになると考えています。当社でも「個人年金」をテーマにした欄をホームページに近々開設する予定です。ご期待下さい。