福島の地震リスク

このほど、政府の地震調査研究本部は３０年以内に震度６弱以上の揺れに見舞われる確率を示した０８年版「全国地震予測図」を公表しました。①静岡市８６.８％、②甲府市８２.３％、③津市６２.５％、④高知市５４.３％と５０％を超えた確率で、３０年前の宮城県沖地震以上の揺れが予測されているわけです。

確率の低い順位では、①福島市０.１％、②盛岡市０.２％、③宇都宮市０.３％、④札幌市０.５％、⑤佐賀市０.６％となっています。地震に対する安全性という点では、静岡市の８６８分の１、東京（新宿区）の１１４分の１、周辺県との比較でも仙台市の２８分の１、山形市の８分の１、水戸市の８３分の１、新潟市の３４分の１、宇都宮市の３分の１といずれもダントツの低さです。

自分は３０年前の宮城県沖地震を震源地に近い仙台市の一番町にあった第一勧業銀行ビル内で体験しました。（財）日本不動産研究所に勤めていた頃のことです。夕方５時過ぎにチョットした予震がありましたが、夕方のミーティングを続けていた時です。ゴーという音と同時に地底から突き上げられるような感じを受けました。周りのロッカーが倒れかかってきて、何人かで手で押し戻した光景をはっきり覚えています。水道、ガス、電気も止まり１週間ぐらいは仕事にならないので、手分けして市内の被害状況の調査に出かけました。調査のポイントは被害を受けたビルや家屋の状況把握と原因調査、高台の造成地の被害状況の調査です。初歩的調査で分かったことは、建物については地盤の弱い埋め立て造成地に立てられた１階を駐車場にしたいわゆる下駄履ビルの１階部分がつぶれ易いということです。地盤については、高台の造成地の場、もとの地山を切り土した部分に被害は全くなく、谷を埋めた盛り土造成の部分に被害が集中していたということです。仙台市の震度が６弱でしたから、今回発表された震度予測と同じものです。人的被害は少なかったのですが、建物やインフラの被害は大きなものでした。

今回の発表でも明らかなように福島市の場合、地震のリスクは他の都市との比較で非常に低いわけです。これを企業誘致や地域振興の材料に使うのは、何か他人の不幸や欠点を自分を売り出すために利用するようで感心しない方も多いことでしょう。しかし、福島に住み、生活している一市民としては大いに安心してよいことですし、全国に宣伝しても許されるのではないでしょうか。そういえば、１０年程前に、市役所の企業誘致係の担当者が私の事務所を訪ねてきたことがありました。大笹生の研究学園都市（オフィスアルカディア）の造成地の分譲価格についての相談でした。日本海沿いの工業団地のなかには、１０年間は地代はゼロ、工場を建て地元の人を雇用してくれれば、１０年後は土地は無償で譲り渡しますという好条件の工業団地もありますよ、分譲価格は原価割れ覚悟で決めるしかないですよ、といった話をした覚えがあります。進出予定企業が精密機械工業だというので、大笹生の活断層の話を聞いてみました。市の担当者も当然大笹生活断層のことはよく知っていたのですが、進出予定企業側にはまだ説明していないとのことでした。私は、不動産鑑定士としても、一市民としても、まず真っ先に進出予定地が活断層の真上にあることを説明すべきこと、たとえ１０００年に１度の発生確率だとしても、相手が調べて分かる前に市側から十分に説明すべきであると市の担当者に説きました。大笹生の十六沼周辺では未だに企業の立地はなく、スポーツ公園として一時的に利用されているところを見ると、市の担当者は誠実な対応をしたのだと思います。目先の利益、一時的な利害で行動するのではなく、長期的な視野で、誠意を持って対応する、そんな生き方を貫いていきたいものです。

福島版リバースモゲージ

日本では耳慣れない言葉ですが「リバースモゲージ」という金融制度があります。高齢者が自宅を担保に入れて金融機関から生活資金や老後資金を借り入れ、本人は自宅にそのまま住み続けて天寿を全うした後は、その担保物件を売却して借入金を返済する契約・金融制度です。フランスでは広く普及しているといわれていますが、わが国では武蔵野市が保証を付ける型でＭ信託銀行が実施している程度で、あまり普及していません。武蔵野市のケースも地価下落で融資限度額が下がってしまい、実質的には機能していないようです。

このリバースモゲージの「福島版」ともいえる案件が今、わが社に持ちこまれています。「福島版」を考えだしたのは、中心部に近い○地区に住む９２才の元公務員のＪさんです。１３８坪の高台の土地に４０坪の木造平家建てで、バリアフリーのリフォーム済の家に３８年住んでいる方です。総檜造りで手入れもよくされており、あと５０年は十分に住める建物です。９０才の奥さまもお元気で、共済年金も充分にあり、現在の生活には余裕があります。去年の９月にＪさんが６２才の長女Ｉさんと一緒にわが社を訪ねてこられ、土地・建物（自宅）の価格査定と売却について相談を受けました。不動産鑑定士としての査定額は１,５９０万円（土地１,３８０万、建物２１０万）と後日回答いたしましたが、実は……、ということになりました。自分達夫婦は９０才を過ぎているのであと５年ぐらいの余命だと思っている。どんなに長くても１０年でしょう。この土地・建物を誰かに買ってもらい、その人に家賃５万円を払って住み続ける条件だとすると妥当な売却額はいくらと査定するかとの質問でした。売買契約と同時に５年更新の賃貸借契約を結び、５年分の前家賃３００万（５万×６０ヶ月）を契約時に支払うという条件が付いた場合、売買価格はいくらとすればよいかという相談です。売却の目的は、夫婦の葬儀費用（２５０万×２人）を確保しておきたいということでした。どんな人が買い主となるかも含めて４～５日考えた末の結論は、売買価格は９００万円、買い主の実質支払額は６００万円（前家賃３００万円を差し引く）という結論を伝えたところ、Ｊさんにも娘さんにも納得していただけました。ただし、この売買は対外的には非公開にして欲しいという強い要望がありました。自分達が住み続けるのですからなおさらなことです。

幸い、わが社には４００人近い市内で物件を求めている人が登録されていますので、この土地・建物を「収益物件」として近くに住むＨさんにご紹介しました。Ｈさんは６００万で５年後から年間６０万円の家賃収入が見込める「収益物件」としてまず考え、次に高台に建つ総檜造りのバリアフリーの家として、将来自分達が住んでも良いと考えたようです。年末には契約寸前まで進んだのですが、株式市場が大幅に下げ、ＦＸ取引でも損失が出たために契約寸前で延期となってしまいました。為替の先物取引であるＦＸ取引は円が１ドル１２５円ぐらいまでにならないとＨさんの資金力は回復しません。他に買い希望の人がいれば、話を進めてもらって結構ですということになりました。

円が１２５円まで安くなることを願いつつ、皆様方の中でこの物件に関心がある方がいればと思い、物件のご紹介をいたしました。意のあるところをくみ取っていただければ幸いです。

石の上にも三年

宅建業の免許を取り、不動産仲介業を始めてからまもなく３年になります。「石の上にも三年」といわれますが、石の上でも３年続けてすわれば暖まる、つまり辛抱すれば必ず成功するという願いを込めた諺のようです。まもなく３年になりなすが、私のすわった石はなかなか暖まってくれません。神様はまだまだ修行が足りないと厳しい試練を与えて下さっているのだと自分に言いきかせています。

おかげさまで、福島市内の売物件、約７００件を載せた情報誌は毎月約４００人のお客様にお届けすることができるようになりました。市内には売地、売家、売マンションを合計すると約１,０００件の在庫が常時あると推計されています。情報誌に載せる物件数が約７００件ですから、まだまだ努力する余地があります。

市内で不動産を探している人（世帯）は常時１,０００人（世帯）～１,５００人（世帯）と推計されています。つまり市内の世帯数（１０５,０００世帯）の１％～１.５％のご家族が不動産を探しているということになります。わが社ではこのうち、約４００人（世帯）の方々に情報誌をお届けしていることになりますが、まだまだ努力不足です。幸い、ホームページをご覧下さるお客様が毎月延べ２,０００人ほどいらっしゃいます。このお客様も加えると、わが社が提供している市内の「物件情報」を市内で不動産を探しているお客様の約６割の方々がご覧いただいていると推測しています。

しかし、まだまだ努力不足です。不動産は一生に一度の高額な買い物です。「物件情報」を十分に集め、現地で現物を確かめ、納得するまで調査し、値段も妥当か否か十分に比較検討し、資金計画・返済計画も十分に検討しながら、夢を実現する。私どもの仕事の第一歩は、お客様の物件探しにお役に立つ「物件情報」の提供にあると信じています。不動産仲介業者の商品は「物件」そのものではなく、「物件情報」です。「物件情報」の提供が仲介業のサービスそのものです。その原点を愚直に守ってこれからもがんばります。