不動産は「場所」

 

　仕事として不動産に関わるようになって３０余年になります。その間に、不動産は一に場所、二にも場所、三、四がなくて五にも場所という言葉を何十回も聞かされました。しかし、正直にいってその本当の意味するところはよく分かりませんでした。不動産、特に商業用不動産は「場所」、つまり立地条件が全てだぐらいのことを頭だけで理解していた程度だったわけです。

 

　今回、あるビルのテナント募集を任されました。夜型繁華街の中心地、置賜町の一角にある３階建の築後３０数年のビルです。安くて美味しい、ボリュームもある「トンカツ」を主としたお店で、昼も夜も繁盛する有名なトンカツ屋さんだったビルです。

 

　高齢だった店主が亡くなり、しばらく空店舗だった物件を、今回は貸店舗にするので協力して欲しいとの依頼を受けました。不動産事業部を立ち上げてまもなく４年になりますが、飲食型テナントビルの仲介依頼は初めてであり、若干の戸惑いはありましたが、お引き受けしました。物件の所有者であり、今回の依頼者となった方が、このコラムの熱心な（？）読者であり、本音言三に仕事を任せてみたいとの思いがあったからのようです。

 

　このコラムはホームページで公開していますが、毎月発行する「物件情報誌」にも４～５回分、まとめて載せています。「情報誌」は毎月８００部発行ですから、ホームページ経由の読者を加えると毎月１,０００人程度の方々に読んでいただいていることになります。改めて感謝申し上げます。

 

　今回の依頼を受けてすぐに「貸店舗」と大きく書いた募集カンバンを看板屋さんに３枚注文しました。一週間後にカンバンを付けると、その日のうちから電話での問い合わせが相次いで入りました。１年近く空店舗だったので、飲食業関係者のあいだでは話題になっていたようです。それにしても反響の大きさ、早さには驚きました。

 

　テナント希望の当事者だけでなく、酒類販売業者や飲食業の全国展開支援業者の方々からも多くの問い合わせやご来店をいただきました。文字通り「有難い」ことです。そして、改めて分かったことですが、商業用不動産、特に飲食店舗は、立地条件、つまり場所が決定的に重要だということです。この件で多くの飲食業関係者の方々にお会いし、貴重なお話を聞かせていただきました。あのビルが建物は古いが夜型繁華街の立地条件としては、福島市内でも一、二を争う好条件の立地であること。駅にも近く、東北電力の支店・営業所にも近く、昼の集客も見込めること。南側に三角型の広い公園（予定地）があるため３階建のビルの壁面全体にカンバン効果が期待できること等々です。

 

　そして、なによりも嬉しかったことは、福島の若者が、特に飲食業に従事していたり、経営に携わっている３０代、４０代の若者（？）が非常に前向きで、元気なことが分かったことです。世の中が不景気でお客さんが少ない、官官接待がなくなり企業の交際費も削減されて宴会需要はさっぱりだめだ、などという話は耳にタコができる程聞いていました。だが、今回の件で話を聞いた若者達は、全員が元気印、自分の腕なら、自分の味なら、あの場所なら絶対に繁盛店にしてみせると云い切る自信にあふれていました。

 

　お会いした方々が実際に営んでいる店も何軒か訪ねてみました。味や値段、食材、品ぞろえに工夫をこらし、いずれも超繁盛店です。飲食店というのは、やり方次第で、腕次第で、そして立地条件が良ければ、まだまだ積極展開が可能な業種であることがよーく分かりました。

 

　今回のテナント募集では「娘一人にムコ（予定）五人」という状態で嬉しい悲鳴を上げていますが、長く、安定した経営を続けられる方をオーナーと一緒にじっくりと選ばせていただくべく勉強中です。ちなみにそのテナントビルは東北電力福島営業所の東側に立地する３階建のビルで「とんかつ利福」のカンバンがまだ付いています。関心のある方は、現地をご覧になってご意見をお寄せ下さい。

収益物件で個人年金を

　年金危機が叫ばれて久しいものがあります。少子化・高齢化が進めば、受給資格者が増える一方、掛け金の支払者が減少するわけですから、年金制度の維持が難しくなることは誰にでもわかることです。加えて社会保険庁関係者の全くの無責任な運用と問題発覚後の対応に批判が高まり、国民年金はその存続すら危ぶまれています。

 

　云うまでもないことですが、年金制度とは老後の生活資金あるいは事故などで働けなくなった場合の生活資金を、加入者全員が超長期の時間軸の中で支え合う制度です。年金制度を維持する上で、働く若者の絶対数が減るだけでも問題なのに、若者の年金加入率も減り、パート・アルバイト・派遣では、掛け金は払いたくても払えないのが実態なのではないでしょうか。

 

　当局は、消費税をヨーロッパ並みに１５％～２０％に時間をかけて引き上げることで解決したいと考えているようです。計画通り消費税の引き上げが実現したとしても、国民１人当たりの年金受給額は現行水準を維持するのがやっとのレベルです。

 

　公的年金の不足分を補うものとして「企業年金」がありますが、これは一部大企業か個別業種団体に限られており、その財務内容も昨今の経済危機、世界不況の中で不透明なものになっています。

 

　米自動車産業のビッグ３が生き残れるか否かが大問題となっています。車の販売台数の急激な減少が問題表面化の直接的な原因ですが、真の問題点は退職者に対する「手厚すぎる」企業年金や医療保障制度にあることは識者が前々から指摘していたことです。

 

　厳しいことを云うようですが、ＧＭなどが企業として存続できるか否かは、米当局とＧＭの経営陣が、ＧＭの従業員と全米自動車労組の幹部に対して文字通り「生命を賭けた」説得で、退職者の企業年金や医療保障の水準を企業が存続できる水準まで落とせるかどうかにかかっています。

 

　話を日本に戻しましょう。我が国の公的年金制度が危険水域に入ったことはまちがいありません。当局が時間をかけて国民を説得して消費税の引き上げに成功したとしても、その給付水準は現行維持、つまり国民年金は５万円台、厚生年金は１５万円台の後半ぐらいが財政上の限界のようです。

 

　年金の将来不安への対応策として、ワンルーム・マンション等を取得し、家賃収入を年金の個人版として活用するという手法が２０年前の不動産バブルの頃に盛んでした。当初は、借入金の支払利息と建物の減価償却費を個人取得の経費として計上することで、節税効果を目的とし、将来的には個人年金として「安定収入」が得られるというのがセールストークでした。しかし、１Ｒマンション投資は１,５００万円で買ったマンション価格が６００万円程度に暴落することで「大失敗」に終わったことは、皆さまご存じのとおりです。

 

　最近また１Ｒ新築マンションや中古マンションに対する「投資話」が復活しつつあります。手元に新聞広告やインターネット広告の資料や解説記事が１０数点あります。いずれも良いことづくしの広告や「解説」ばかりです。１Ｒなどの投資マンションの問題点は三つあります。

 

　一つは２％程度の変動金利でのローンを前提にしていることです。この１５年、超低金利が続いたからといって、これからも超低金利が続く保証はどこにもありません。変動金利、超低金利を前提にした収支計算は「サギ話」と同じです。

 

　二つ目は家賃収入の将来性です。大学進学率の向上や各種専門学校への進学が一般化した現在、首都圏や大都市圏では１Ｒや１Ｋが満室で高家賃が続いているようです。しかし、今後少子化が一層進み、所得の二極化が進んだ場合、１Ｒや１Ｋの高家賃に納得し、満足して住む人がはたしてどれだけいるのでしょうか。はなはだ疑問です。

 

　三つ目は新築の１Ｒや１Ｋマンションの分譲価格が高すぎることです。ファミリータイプの新築マンションの坪単価と比べても明らかに割高です。築後１０年程度の中古マンションとの比較でも価格差は２倍～３倍の開きがあります。地価下落に伴う中古マンション価格の下落という事情を考慮しても明らかに高すぎます。

 

　年金の個人版として投資用マンションや収益不動産の取得を真剣に検討しているお客さまが、最近確実に増えていることを仕事を通して実感しています。１月２０日現在で６３８名のお客さまに希望条件登録をいただいておりますが、そのうち３０余名のお客さまは、自分が住むのではなく、家賃収入を目的とした収益不動産の購入を希望しておられます。なかには、表面利回り３０％以上の物件をじっくり探している不動産投資のプロ（見習い？）のお客さまもいますが、大部分はネット利回り（家賃収入－税金・管理費・減価償却）８％程度で、価格も４００万円～７００万円台の物件を探しているようです。

 

　老後の生活資金あるいは介護費用に備えて安定した家賃収入の見込める収益不動産を購入しようとするお客さまは今後も確実に増えていくことでしょう。福島市内で将来にわたり安定した家賃収入の期待できるいわば「年金適格収益不動産」といえる物件もかなり出回っています。

ファミリータイプの５００万円台の中古マンション、あるいは築年数は古いが、しっかりした７００万円～９００万円台の戸建住宅の貸家への転用等は、工夫しだいで、年金の個人版は十分に可能です。

 

コラムでも何回かご紹介しましたが、福島市の南東部Ｗ地区の１４０坪の敷地の上に建つ築後４０年の４０坪の建物が６００万円で購入できます。家賃は７万円／月を見込める物件です。９０才を超えたご夫妻が今は３ヶ月のショートステイで施設に入っていますが、３月には自宅に戻る予定です。ご夫妻が天寿を全うするまでは５万円／月の家賃を５年分前払いし、住み続けるという条件付のために、格安の価格になっているわけです。現状・空家渡しであれば、土地代だけ（１０万円／坪×１４０坪）１,４００万円の価値のある物件です。

ご夫婦にとっては６００万円のリバースモゲージであり、購入者にとっては６００万円の掛金で５年後からは毎月７万円の家賃収入の見込める個人年金となるわけです。

 

これはほんの一例ですが、戸建住宅の貸家への転用、立地条件と管理状態の良い収益用中古マンションの活用など「収益物件で個人年金を創る」ことは今後の業界の課題の一つになると考えています。当社でも「個人年金」をテーマにした欄をホームページに近々開設する予定です。ご期待下さい。

 

 

 

 

船長の責任

幼年期を戦時下で過ごした年代にとって、隊長とか船長とか家長（一家の責任者）という「長」の付く立場の人は、その責任を果たすためには文字通り「生命」をかけるものだと教えられ、それがあたりまえのことだと思っていました。

 

　乗組員や乗客の安全を守り、生命を預かる船長は、船の安全な航行を守ることは当然として、万が一の場合は、まず乗客を救命ボートで脱出させ、次に乗組員を脱出させ、自分は最後の最後に、もし救命ボートに余席があれば船を離れるもよし、船と運命を共にするのもよしとされていました。

どちらかといえば、船と運命を共にする方が男の生き方としてはカッコもいいし、男らしいと思われていました。

 

　最近の世相をみているとどうも違うようです。日本丸の船長はこの２年のあいだに二人も勝手に逃げ出し、三人目の船長は海図も読めない方のようです。日本丸の安全な航海に責任を持つはずの上級士官達も何やら腰が定まらず、自分達が乗る救命ボートの用意をしているやに見えます。

　日本丸の前途にはまちがいなく「大嵐」が待ちかまえているようですし、すでにその「うねり」を受けて船も大揺れです。

 

　こんな時に個人はどう対応し、何の準備をすればよいのでしょうか。衣・食・住・職のうち住について考えてみました。

 

　一家の責任者である「船長」は嵐に耐えられる船体を確保することがまず求められています。日常生活に置き換えれば「住宅」を確保し、家族を風雨から守ることではないでしょうか。しかもその船にはローンという「重荷」をなるべく載せないで世界不況という大波にあっても船体が沈まないようにすることが肝要だと思います。どんなに立派な新造船でも、３,０００万円や４,０００万円のローンという重荷を載せた船は嵐に弱いことは云うまでもないからです。

　嵐に向かう時代にあればこそ、雨や風をしのぎ家族の安全を守る船長の責任は重いものがあるし、船長の真価がためされるのではないでしょうか。

 

　手前ミソで云うわけではないのですが、福島市内には手頃な価格で、しっかりした構造の中古住宅が数多く出回っています。ローンの重荷に沈まずに新しい「大航海時代」を乗り切るためにも発想を転換し、優良中古住宅の取得も検討してみて下さい。

 

　例えば、蓬莱団地内で今週売りに出された２,１００万円の中古住宅は一見に値するスグレモノです。築後１３年、ウンノハウス施工の「１００年住宅」。８４坪の敷地に４０坪の耐震設計の建物。団地の南東部に位置する高台に建っているため眺望は抜群で、福島盆地の南東部の山越に安達太良山が望めます。２４時間強制換気システムが採用されているため、基礎や躯体部はしっかりしていますし、奥様が奇麗好きの方のせいか、建物内部も奇麗でリフォームの必要はありません。持ち主のご夫妻が公務員で、今年の春、ふる里会津若松に転勤になったのを機にふる里で家を新築されたので手放すことになったものです。

 

　福島市の近郊に住みながら毎日がリゾート気分で生活できるスグレモノです。難点をあげれば、蓬莱団地の中心部まで徒歩で約２０分と生活利便性にやや劣る点です。しかしこの点も、ＮＰＯが運営する団地内の無料循環バスがあり、日常生活にはそれほど不便ではありません。

 

詳しくは、トップページの写真付きの物件案内をご覧下さい。物件のＰＲになったこと、お許し下さい。