古希を迎えて

 　９月２８日が誕生日ですから、昨日で７０才になりました。体力年齢は６０才、自覚年齢は５０才ぐらいのつもりでいますが、暦年齢はまちがいなく７０才であり、運転免許の更新にも「高齢者特別講習」が必要となります。今日は朝一番で、特別講習の受講を予定しています。

　近ごろは、高齢者の運転免許更新者も多いらしく、申し込んでから１ヶ月待たされての受講です。２時間の講習で６,１５０円の受講料ですから、少子化に悩む自動車教習所にとってはドル箱講習ではないでしょうか。公安委員会にもなかなかのチエ者がいるようです。

 

　不動産業界に限らず、あらゆる業種、業界で、少子高齢化社会への対応をせまられています。しかし、よく考えてみると少子化対策はお客さま（需要層）が減少することにどう対応するかという問題であり、高齢化対策は、お客さまが増加する、つまり需要増大にいかに対応するかという問題です。

 

　問題の方向性、内容がまったく違う問題を「少子高齢化」という一くくりのコトバで論ずることの「底の浅さ」を高齢者の仲間入りをした今日、気づかされました。

 

　生活の基盤である住宅との関連の強い不動産業界は、高齢化社会、高齢化問題と深い関わりをもっています。「高齢者向け賃貸住宅」、「バリアフリーの住宅リフォーム」、超高齢者の不動産を主とした財産管理を主目的とする「成年後見人制度」等々です。

 

　このコラムでもたびたび書きましたが、わが社にも９０才を超えてなお元気ハツラツなお年寄りからの相談が少なくありません。自宅を処分するなり、貸すなりして老後の生活資金、万が一の時の葬祭費の一部に充当したいとの相談です。　人生経験豊かなお年寄りから信頼され、依りにされているということは、うれしいことであり、ついつい力が入ってしまいます。

　目先のビジネスとしての成否は別として、不動産業界が世の中にどれだけ貢献できるか否かの勉強として取りくむつもりです。

 

　０８年３月３日付のコラム「福島版リバースモゲージ」でもご紹介した９２才のＪさんは、今年の春に一時体調を崩しましたが、夏には元気になられました。この秋からご夫婦で３ヶ月のショートステイに入られる予定です。

　　　　

　先日、後見人役の長女のＩさんと一緒に自宅でお話をうかがいました。当面は、自宅と施設の生活を半々として様子を見たい。自宅を９００万円で売却し、５年間分、３００万円の家賃を前払いして「リースバック」するという考えに変わりはないとのことでした。

 

　Ｊさんからご相談を受けてから丁度一年になります。その間に契約寸前まで進んだ人も含めて４～５人の人をご案内しました。しかし、考え方が新しすぎるせいか、日本にあまり先例がないせいかまだ決まりません。

 

　「福島版リバースモゲージ」は、残された人生のライフワークの一つとして今後も取り組むつもりです。

 

高齢化と住宅価格

８０才代、なかには９０才を超えたお年寄りからの住宅に関する相談が増えています。元気なうちに今住んでいる住宅を処分して、中心部のマンションに住み替えたい、あるいは老後の資金に充てたいというものです。なかには、子供と同居するために首都圏に転居する、あるいは一人暮らしが無理になったので老人ホームに入居することになったといった理由もあります。これは、福島市に限ったことではなく、日本全国でも見られる現象ですし、世界的傾向でもあるようです。

　ＥＵとして経済統合を果たしたヨーロッパでは、高齢者がスペインやイタリアなど暖かな地域の住宅を買う傾向が強まっているそうです。為替リスクがないので、ドイツやフランスからの買いが多いといわれています。

　２１世紀になってからの８年のあいだに、世界的に住宅価格は大きく上昇しました。サブプライムローン問題の背景には、米国の住宅価格は長期にわたって上昇するはずだという「住宅神話」がありました。世界的なカネ余り現象を反映してフランス２.５倍、イタリア２.５倍、スペイン２.８倍、豪州２.６倍が８年間の「平均上昇倍率」です。あくまでも「平均値」ですから、人口と投資が増える地域とそうでない地域で、上昇率は大きく異なります。

　幸い、わが国の場合は９２年から始まった不動産バブル崩壊の教訓が活きていたために、世界的な住宅バブルに巻きこまれることはなかったし、サブプライムローン関連証券を買った金融機関は少なかったようです。わが国の場合、高齢化と人口減少が同時進行することがはっきりしています。郊外の広い家に住むお年寄りが、買い物や通院に便利な中心部に移り住む。その郊外の広い住宅を子育て世代の若者家族が譲り受けるなり、借り受けるなりして、経済的にも、住居の広さという面でも余裕を持って子育てを楽しむ、そんな住宅の「好循環」がこれから多くなるのではないでしょうか。

　仕事がら、市内の中古住宅を数多く見てきました。量だけそろえる、数だけ増やすという住宅建築の粗製乱造期に建てられた住宅は別として、昭和５０年代の末から平成にかけての建築はしっかりしたものが数多くあります。特に福島市の場合、退職前後の公務員や金融機関のＯＢが建てた住宅が、今、住人の高齢化により、転機を迎えています。退職金を原資として余裕のある資金で建てた住宅は、使用建材も施工もしっかりしたものが大部分です。これらの築２０年～３０年の中古住宅が土地価格に若干上乗せした価格で流通市場に出てくるのです。

　環境に優しく、資源の有効活用に役立つ、しかも価格も決して高くない。こんな三拍子そろった住宅について、国も個人もわれわれ不動産仲介業者も本格的に取り組むべき時代になっていると強く思う、今日このごろです。

岩手・宮城内陸地震に学ぶ

地震発生から１００時間近くが経過しました。行方不明者の捜索が懸命に続けられていますが、無事救出を願うばかりです。

今回の地震は阪神大震災と比べてみると地震のエネルギー規模を示すＭ（マグニチュード）は７.２と阪神大震災（Ｍ７.３）よりやや小さかった（Ｍが０.２大きくなると地震の規模は約２倍と計算されます）ようですが、揺れの大きさを示すガル（加速度の単位）では４,０２２ガルと阪神大震災（８１８ガル）の約５倍です。私達が日常感じている地球表面における重力加速度がおよそ９８１ガルですから震源地近くではいかに強い力が働いたかが分かります。

ガルという聞き慣れない言葉は、地動説で名高いガリレオ・ガリレイに由来する加速度の単位を示す言葉だということを、インターネットで、今知りました。インターネットで調べて分かったことがもう一つあります。福島地方気象台の山田博文氏が地元テレビ局のインタビューに次のように答えています。

 

Ｑ．県内では、これまで、相馬市や福島市、喜多方市などで活断層と認定されているものがあります。しかし、ほかにも活断層が隠されている可能性があるといわれていますが？

 

Ａ．「活断層の中には、まだ見つかっていない地表面にでていないものも数多くあると言われている。いつどこでおこるとはなかなか言えないが、やはり今回のような地震がおこることもあると認識していた方がいい。」

「山地ではあまり揺れないが、直下型だとやはり、地盤のゆるいところでは同じような被害が起こる。川が流れててそこに土砂が堆積しているような平野盆地、あとは沿岸部の海岸線のあたりは揺れやすい」

内閣府の調査では、阿武隈山地のふもとの浜通り側や、福島市付近の阿武隈川沿いは、特に地盤がゆるく、揺れやすいといった調査結果も出ています。

　　（福島中央テレビ、インターネット版０８／０６／１６　１８：４０）

 

　私達の住む福島盆地も絶対安全とは云い切れないことがよく分かりました。　このコラムでも何度かふれましたが、福島市の飯坂―大笹生―庭坂―佐原地区を結ぶ「福島盆地西縁断層帯」（長さ５７㎞、想定する地震の大きさはＭ７.８）という活断層の存在が分かっています。１,０００年に一度も暴れないとは云われていますが、頭の隅には置いておくべき情報でしょう。

　４月２８日のコラムでも紹介しましたが、福島市の地震に対する安全性の高さは日本一です。０８年版「全国地震予測図」によれば、３０年以内に震度６弱以上の揺れに見舞われる確率は、低い順位で①福島市０.１％、②盛岡市０.２％、③宇都宮市０.３％とダントツの低さです。確率０.２％の盛岡市は今回の地震で震度４でしたから福島市民が感じたと同じ程度の揺れだったことになります。

　１３年前の阪神大震災の時も感じたことですが、今回の地震でも強く考えさせられたことが一つあります。それは、ここ１０数年のあいだに７回発生しているＭ６.４以上の大規模地震は「天」が発し続けている警告ではないかということです。近い将来確実に発生すると予測されている東海地震や首都圏直下型地震に対して国や地域住民は、今にうちにしっかりと対策を講じなさいという警告ではないかということです。

　国や自治体が行うべき対応策は別として、地域住民の一人として、家庭や家族を守る責任者の一人として備えるべき事項は少なくありません。

　第一は住居の安全対策です。安全性の高いといわれている市内でも、福島盆地西縁断層帯近くと阿武隈川沿いの地域はできれば避けたいものです。職場と子供達が通う学校の建物の安全性はしっかりと対応していきたいものです。

　私が代表をしている「福島法曹ビル」管理組合も２年前に耐震診断を受けました。結果はランク（２）で部分的な耐震補強が必要との判定でした。地下駐車場の鉄筋コンクリート柱８本を強化グラスファイバーでぐるぐる巻きにする工法でかなりの強度が出るらしいので、近々見積書をとり関係者と協議することにしています。