地価下落はビジネスチャンス？

　先日、ＮＨＫと福島テレビの取材を受けました。地価公示価格の発表についての取材です。

 

　福島県内は１８年連続の地価下落で、今年は下落幅が拡大したことについての意見を求められました。

 

　商業地の土地価格は、福島駅前の例でいえば、ピーク時（１,０００万円／３.３㎡）１０分の１（１００万円弱／３.３㎡）まで下落したので、今後は横ばいか、小幅な下落との予測を伝えました。

 

　住宅地の価格は、郊外住宅地の場合、ピーク時（２５万円／３.３㎡）の半値程度まで下落しましたが、今後も、「良くて横ばい」との予測です。

 

　ＮＨＫの記者からは、地価が下がって困った話ばかりが多いのですが、何か明るい話題とか、地価下落のメリットはないですか、と質問されました。

 

　土地の値段が下がり、家賃が下がって得をする、有利になる人もいるのです、と申し上げました。

 

　例えば、飲食店やファッション衣料品店を開業する人にとっては、土地の下落や家賃が下がることは「大歓迎」ではないでしょうか。

 

　現に「文化通り」では家賃が半値以下になったので、若くてセンスの良い人が、ファッション関連の店にチャレンジしています。

 

　置賜町界隈でも飲食店の新規開業が多くみられます。当社がお世話をした旧東北電力福島支店東側の「ホルモン横丁」は１２月の開店でしたが、連日、大入り満員の賑わいを見せています。

 

　２０年近く、市内の食肉卸店に勤め、福島県特産のエゴマ豚をブランド化した努力の人です。

 

　シソの仲間であるエゴマを食べさせて育てたエゴマ豚は生活習慣病の予防効果もあるし、内臓も含めて捨てるところがないのだそうです。

 

　健康ブームと「価格破壊」路線に沿った「ホルモン系飲食店」はたしかに増えているようです。

 

　３８０円均一の焼肉コーナーには「２９８－３８０（ニクヤ－サンパチ）」、ホルモン焼きのコーナーは「電力ホルモン」などと、工夫をこらしたメニューと店舗構成、ネーミングになっています。

 

　なぜか、元気の出る店です。皆さんも、ぜひ一度寄ってみて下さい。「福島元気酒場」ホルモン横丁の大将（店長のことです）は宮本大資さんです。

外装リフォーム工事完了

当社が入居している福島法曹ビルの外壁リフォーム工事がようやく完了しました。

 

築後３２年の５階建ての建物ですが、本体はまだまだしっかりしているので、１,２００万円余りの修繕費用をかけてお化粧直しをしたわけです。

 

クリーム色を帯びた白で仕上げたせいか、外観からは新築同様に見え入居者からも好評です。

 

福島法曹ビルよいう名前が示すとおり、入居者には弁護士が多く、何かと辛口の多い先生方からも高い評価を得ています。

 

前回の外壁リフォームはおよそ１５年前でしたが、工期も２週間程度で、さっと仕上げたといった程度の印象しか残りませんでした。

 

もっとも、南側には２階建ての民家が建ち、北側はＮＨＫの３階建ての建物が建っていたため、外から見えるのは建物のほんの一部だけだったという事情もあるのでしょう。

 

ＮＨＫ福島放送局は福島駅前に移転し、南側の民家も更地化されて現在はいずれも駐車場となっています。そんなこともあって、現在の福島法曹ビルは「丸見え」「丸裸」の状態ですから、外観の変化は一層、際立って見えるのでしょう。

 

外装リフォーム工事は予定をややオーバーして約２ヶ月かかりました。私が、ビルの管理組合の代表としていることもあって、工事の進行状況にはかなり神経を使いました。

 

リフォーム工事を実施するにあたり、施工業者である【喜】菅野建設さんとは事前の打合せを綿密に行いました。

 

事前確認の第一点は、法曹ビルはあと５０年は使える（耐震診断報告書）とういう前提で、しっかりとした工事をすること。

 

第二点は、工事の途中で何か予想外の問題点が出た場合は、本当の話をすべて出して打合せすることということです。

 

工事の途中で、ビルの東側道路に面した部分に取り付けられていた袖看板の取付金具の部分の腐食が進み、落下の危険性が高いことが判明しました。

 

私も足場に上り、取付部分の腐食の状況を自分の目で確かめました。環境関連の専門家によると「酸性雨」の影響で直接風雨にさらされている鉄製品は数年でボロボロななるケースもあるとのことでした。

 

工事の途中で判明した第二点は、事前点検では分からなかった、外壁のヒビ割れや、塗幕の下のコンクリートの剥離が見つかったことです。

 

見積書作成時の現場チェックでは、足場は組んでいないので目視点検という限界があります。足場に上って実際に現場を点検して始めて分かることも多いことが今回の経験でよーく分かりました。

 

今回の体験でもう一つ分かったことがあります。それは、リフォーム工事ということは思った以上に大変だということです。

 

まず施工業者をどこにするかです。今回は見積価格だけでなく、施工実績や業界内の評判、事前打合せ時の誠実さなどを基準にして【喜】菅野建設さんに決めました。

 

次に分かったことは、追加工事に対する資金的準備と心の準備です。リフォーム工事の場合、見えない部分や、予想外の損傷といった追加工事の必要が出がちです。

 

そんな時に施工会社や現場責任者に対する信頼関係があるかないかで決定的な違いがでるのではないでしょうか。

 

今回のリフォーム工事を担当された皆さんとは２ヶ月間のお付き合いでしたが、楽しい関係、信頼できる関係ができたと嬉しく思っています。マナーが良く、仕事に誇りを持って取り組んでいることがよく伝わる若い職人さん。看板撤去をめぐってギスギスしがちな入居者との人間関係を誠実に対応して、まとめあげた現場主任の渡部亮（一級建築士）さん。心から感謝しています。

 

菅野建設さんの【喜】という屋号・トレードマークにはお客さまが喜ぶ、お客さまに喜んでもらえるという意味が込められているのではないかとこの文を書きながらフト思いました。

 

私どもの仲介業も「お客さまに喜んでもらえる」ことを目標・使命としてがんばります。

地域の品格と居住環境

国土交通省土地政策課が昨年６月、「敷地細分化抑制のための評価指標マニュアル」を発表しました。大都市圏で顕著なミニ開発を抑制し、将来にわたって良好な居住環境を維持するための指標ということでしょうか。

 

指標作成の背景・目的は以下の４点です。

 

①　住宅・宅地については、量的には充足されたが、居住環境の質については十分とは言えない。

②　今後は、新規に供給される宅地の質の向上とともに、既存宅地の質の向上を図る必要がある。

③　問題のあるミニ開発を抑制し、良好な居住環境を持つミニ開発（？）へと誘導する。

④　消費者が住宅の居住環境を評価できる評価指標・手法を検討・作成する。

 

ちなみにミニ開発とは１００㎡以下の区画敷地のことを指しています。地方都市では、中心市街地以外にはほとんどみられませんが、居住環境を測定するモノサシとしてご紹介します。

 

土地の価格は立地・利便性・宅地の利用しやすさ（用途地域、容積率、道路幅員、最寄り駅までの距離等）と街並み・景観形成・緑環境等の「居住環境形成要因」で決まると考えられます。

 

この居住環境価値を計測する項目としては、指標は以下の７項目をあげています。

 

○　地域の緑に覆われた面積の比率（緑被率）

○　１人当たりの空地面積

○　建物面積に対する空地面積の比率

○　人と車の分離

○　バリアフリー化への対応

○　良好な日照・通風・採光の確保

○　街並み・景観の統一

 

このモノサシで市内の住宅地を見なおし、順位をつけるとしたらどんな場所・地域があげられるでしょうか。

 

森合の県立美術館周辺の住宅地の一部、御倉町の旧日銀支店長宅周辺の住宅地、花園町の桜の聖母短大周辺の住宅地などがすぐに思い浮かびます。

 

全国レベルでは田園調布、麻布、番町　…　関西の芦屋あたりでしょうか。

 

いずれもこの１０年来、高層マンション開発が盛んで品格のある居住環境というイメージから遠くなりつつあります。高層マンションの立地は、視点を変えれば、立体型の空間ミニ開発ともいえます。億ション＝ミニ開発、何か変ですね。

 

例外もあります。福島市の森合の住民は某建設会社が企画した高層マンション計画を地域のイメージ・環境を損なうとして計画案に同意せず、デベロッパーもあっさりと計画変更に応じて、区画分譲地としました。

 

田園調布は地域住民の昔からの協定で敷地の細分化（ミニ開発）や高層マンションの建築を認めていません。

 

地域の品格・居住環境を決める大切な要素の一つに、その地域に住む人々の意識・品性・知性・品格という要素があることを考えさせられました。