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・・・不動産と世相を本音で語り、真剣勝負で生きる・・・
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住宅探しを始めたお客さまは、3つの不安に直面するといわれます。
 
まず、ハウスメーカーや不動産業者は、どの業者が信用できるのか、信用できる業者・会社はどうすれば見分けられるのかという不安・心配です。
 
次に、気に入った物件は見付かったが、はたして大丈夫なのか、見えないところに問題はないかという不安です。
 
最初から最後までつきまとうのは、多額のローンを組むことへの不安です。
 
本来あるべき姿、理想的な住宅取得のあり方としては、最初に資金計画について十分に検討し、ローン返済への不安を解消してからスタートすべきだとされています。
 
経済的に安定した人生を楽しく送るためには、3つの資金についての計画が必要です。子供の教育資金、家族の住宅取得資金、そして夫婦の老後資金です。
 
目の前に「夢のようなマイホーム」が現れたとしても、すぐに飛びつくことは、お勧めできません。今は、買い手市場、買い手有利な時代なのです。
 
急いで結論を出すのではなく、無理のない返済可能額から物件購入限度額を算出し、自己の人生プランに合った住宅ローンを選ぶことが大切です。
 
住宅ローンを組む際に最も大切なことは、「借りられる金額」ではなく、「借りても大丈夫な金額」を確認することです。銀行は、「いくらまでなら貸せるか」は教えてくれますが、「いくらまでなら安全か」は教えてくれません。
 
金利上昇リスクについて検討することも重要です。ここ10数年はデフレ=超低金利の時代が続いていますが、1%前後の3年固定金利や変動金利で長期のローンを組むことは、実は、リスクの大きなことなのです。
 
3~4%の長期金利は金融経済の「大前提」として資金計画を考えることは「常識」なのです。2LDK(20坪)、築10年のマンションが1,200万円で買えます!月々の支払は34,000円です。というチラシ広告の文言を鵜呑みにしてはいけません。
 
チラシ広告の下の方に極小の文字で、35年返済・3年固定金利1.10%・ボーナス払いなし・(金利は3年後には変更になる場合があります)と書いてあります。
 
実は、住宅ローンを組む場合には、この極小文字で書かれていることが最大の問題点なのです。
 
あくまでも一般論としてですが、住宅購入価格の目安は、年収に対する住宅ローンの返済率から決めるべきだとされています。借入可能額や借入限度額から決めるのは大きな不安材料を残すことになります。
 
年収に対する住宅ローン(35年返済)を含む居住費は20歳代で30%強、30歳代で28%弱、40歳代で25%以下、50歳代で20%以下が一つの目安、安全係数です。
 
この目安を基にして、40歳、年収400万の人の場合をシュミレーションしてみます。なお、返済は35年ではなく、20年を前提とします。
 
       年  収    返 済 率    ローン返済額
400万円  ×  25%  =  100万円
 
ローン返済額     返済期間       物件購入限度額
100万円 × 20年(固定金利1.9%) = 1,660万円
                                (ローン借入額)
 
家族構成や配偶者の所得予定などに幅のある数字ですが、意外と抑えられた金額です。年収の4倍強であり、安全性からみても妥当な金額です。この目安となる金額から大きく離れた物件を奨める営業マンは、自社の利益、目先の成績を求めているだけの人とみるべきでしょう。
 
お客さまの希望や年収・返済額をじっくりとお聞きして、資金計画に無理がある場合は、今回は物件購入を見送り、次の機会、条件に合う物件を一緒に探すことを提案するならば、その営業マンは本物だといえます。
 
不動産売買仲介業者は、決まってナンボ、成約してこそ結果の出る世界です。どうしても、早く決めたいという思いが強くなり、お客さまの立場に立つことを忘れがちな業界です。
 
しかも、世の中全体が、先行き不透明な時代になっています。しかし、こんな時代こそ、お客さまの立場に徹して、多額のローンを組むことの不安やリスクについて、しっかりと説明し、話し合える仲介業者、営業マンが求められているのではないでしょうか。
 
資金計画やローンについての専門家としてはFP(ファイナンシャルプランナー)という資格があります。
 
不動産業界ではまだあまり注目されていませんが、これからはローン借入のアドバイアスができるだけでなく、安心・安全に返済できるローン限度額についてもアドバイスのできる能力・知識が求められる時代になったようです。
 
私も含めて、当社のスタッフも一層の努力が求められていると、心に決めています。


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本音言三
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不動産鑑定士
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