現物資産が見なおされる時代

世界経済の先行き不安が増し、国内でも不況感が広まっています。

 

こんな時代「投資家」といわれる人達はどんな行動をとるのでしょうか。国土交通省の不動産投資顧問業登録者の一人として、「投資」について関心を持ち続けてきました。

 

まず「生保」や「年金基金」、「金融・証券」などの「機関投資家」と呼ばれる人達の行動です。彼らはサブプライム関連証券や内外の株式投資で大損をしました。

 

野村が６,０００億円の欠損、みずほも７,０００億円の欠損と報道されています。「時価評価」の原則を適用除外してもこの数字なのですから、実態はもっとひどいものだとマーケットは見ているようです。「みずほ」に公的資金注入は必至と一部の関係者は観測しています。

 

個人投資家はこんな時代に何を考え、どんな行動をとっているのでしょうか。

 

株式と債券のバランスを考えながらも「キャッシュ」の比重を増やしているといわれています。つまり、下落局面でも長期保有に耐える銘柄を物色し、日経平均４,０００円台（？）という大底に備えているのではないでしょうか。

 

世界の個人投資家は金融資産から距離を置き、金（ゴールド）などの実物資産・現物資産に向かっているようです。ゴールドは実物資産としての側面と、金融資産（究極の貨幣）としての側面を併せ持つ「安全資産」とされています。

 

現物資産の代表的なものの一つに不動産があげられます。金融資産のリスク不安が高まるなかで、ペーパー資産から現物資産へと向かう流れが見られます。

 

個人が住宅を購入するという経済行為も、一定の資金を使って不動産という現物資産を手に入れるという意味で「投資行為」です。

 

例え、居住用の場合でも一定の金銭を投じて「資産」を手にするわけですから、経済的には「投資行為」と見るのが正しいわけです。

 

投資というレンズを通して不動産、とりわけ住宅を見る場合、どんな点に注意すれば良いのでしょうか。

 

第一点は、値下がりリスクが小さく、大不況や大インフレにも耐えられるか否かという点です。

 

中古住宅や中古マンションは、すでに十分に（？）値下がりしているので、これ以上の値下がりリスクは小さいといえます。それに不動産は伝統的にインフレに強い資産といわれています。

 

第二点は、収益性という面からの検討です。自分とその家族が住む住宅の場合でも、仮に貸すとした場合、家賃収入はどのくらい見込めるかという分析が必要です。

 

購入価格に対して何％の利回りになるかです。表面利回り（家賃収入から税金や建物償却費・管理費を引く前の年間利回り）が二桁は最低限必要です。

 

この条件を満たす不動産は、中古住宅、中古マンションに限られてしまいます。

 

こんな背景があって、いま中古住宅が見直されています。

 

第三点は、中古住宅は建物の見極めが重要だということです。築年数は古くても、しっかりした基礎と資材を使い、施工や使い方もていねいな物件は少なくありません。価格も値ごろ感のある物件です。

 

「不動産に掘り出しものなし」といわれたのは２０数年前の時代のことです。

 

２０年近い「地価下落」の時代が続いた今、「掘り出しもの」ありの時代といえます。

 

時間はたっぷりあります。私どもと一緒に、「宝さがし」「掘り出しもの」さがしを楽しんでみませんか。

 

大不況の時代も楽しみながら乗り越えていこうではありませんか。