ローンへの不安

住宅探しを始めたお客さまは、３つの不安に直面するといわれます。

 

まず、ハウスメーカーや不動産業者は、どの業者が信用できるのか、信用できる業者・会社はどうすれば見分けられるのかという不安・心配です。

 

次に、気に入った物件は見付かったが、はたして大丈夫なのか、見えないところに問題はないかという不安です。

 

最初から最後までつきまとうのは、多額のローンを組むことへの不安です。

 

本来あるべき姿、理想的な住宅取得のあり方としては、最初に資金計画について十分に検討し、ローン返済への不安を解消してからスタートすべきだとされています。

 

経済的に安定した人生を楽しく送るためには、３つの資金についての計画が必要です。子供の教育資金、家族の住宅取得資金、そして夫婦の老後資金です。

 

目の前に「夢のようなマイホーム」が現れたとしても、すぐに飛びつくことは、お勧めできません。今は、買い手市場、買い手有利な時代なのです。

 

急いで結論を出すのではなく、無理のない返済可能額から物件購入限度額を算出し、自己の人生プランに合った住宅ローンを選ぶことが大切です。

 

住宅ローンを組む際に最も大切なことは、「借りられる金額」ではなく、「借りても大丈夫な金額」を確認することです。銀行は、「いくらまでなら貸せるか」は教えてくれますが、「いくらまでなら安全か」は教えてくれません。

 

金利上昇リスクについて検討することも重要です。ここ１０数年はデフレ＝超低金利の時代が続いていますが、１％前後の３年固定金利や変動金利で長期のローンを組むことは、実は、リスクの大きなことなのです。

 

３～４％の長期金利は金融経済の「大前提」として資金計画を考えることは「常識」なのです。２ＬＤＫ（２０坪）、築１０年のマンションが１,２００万円で買えます！月々の支払は３４,０００円です。というチラシ広告の文言を鵜呑みにしてはいけません。

 

チラシ広告の下の方に極小の文字で、３５年返済・３年固定金利１.１０％・ボーナス払いなし・（金利は３年後には変更になる場合があります）と書いてあります。

 

実は、住宅ローンを組む場合には、この極小文字で書かれていることが最大の問題点なのです。

 

あくまでも一般論としてですが、住宅購入価格の目安は、年収に対する住宅ローンの返済率から決めるべきだとされています。借入可能額や借入限度額から決めるのは大きな不安材料を残すことになります。

 

年収に対する住宅ローン（３５年返済）を含む居住費は２０歳代で３０％強、３０歳代で２８％弱、４０歳代で２５％以下、５０歳代で２０％以下が一つの目安、安全係数です。

 

この目安を基にして、４０歳、年収４００万の人の場合をシュミレーションしてみます。なお、返済は３５年ではなく、２０年を前提とします。

 
       年　　収　　　　返 済 率　　　　ローン返済額

４００万円　　×　　２５％　　＝　　１００万円

 

ローン返済額　　　　 返済期間　　　　　　　物件購入限度額

１００万円　×　２０年（固定金利１.９％）　＝　１,６６０万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　         　（ローン借入額）

 

家族構成や配偶者の所得予定などに幅のある数字ですが、意外と抑えられた金額です。年収の４倍強であり、安全性からみても妥当な金額です。この目安となる金額から大きく離れた物件を奨める営業マンは、自社の利益、目先の成績を求めているだけの人とみるべきでしょう。

 

お客さまの希望や年収・返済額をじっくりとお聞きして、資金計画に無理がある場合は、今回は物件購入を見送り、次の機会、条件に合う物件を一緒に探すことを提案するならば、その営業マンは本物だといえます。

 

不動産売買仲介業者は、決まってナンボ、成約してこそ結果の出る世界です。どうしても、早く決めたいという思いが強くなり、お客さまの立場に立つことを忘れがちな業界です。

 

しかも、世の中全体が、先行き不透明な時代になっています。しかし、こんな時代こそ、お客さまの立場に徹して、多額のローンを組むことの不安やリスクについて、しっかりと説明し、話し合える仲介業者、営業マンが求められているのではないでしょうか。

 

資金計画やローンについての専門家としてはＦＰ（ファイナンシャルプランナー）という資格があります。

 

不動産業界ではまだあまり注目されていませんが、これからはローン借入のアドバイアスができるだけでなく、安心・安全に返済できるローン限度額についてもアドバイスのできる能力・知識が求められる時代になったようです。

 

私も含めて、当社のスタッフも一層の努力が求められていると、心に決めています。


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１００年住宅

　最近１００年住宅という言葉をよく耳にするようになりました。１００年あるいは２００年も使用に耐える住宅を作ることが日本の「住宅政策」の正しいあり方だとする議論です。まさに正論であることに異論はないでしょう。

 

　１００年住宅の技術的な側面からの検討は、このコラムでも何度か取り上げました。それは建物を躯体部分と附帯設備に分けて考え、水まわりを中心とした附帯設備のメンテナンスを容易にして、建物本体を１００年～２００年の利用に耐えるようにしようという設計思想です。加えて、時間の経過で変化する生活スタイルや居住者数に対応して、間取りの自由度を高めるという考え方です。

 

　今回は、住宅の資産性という側面から１００年住宅を考えてみました。世界第２位の経済力を持ち、衣と食については十分に満たされている日本人が、なぜ豊かさを実感できない人々が多いのかという問題とも深く関わることです。

 

　野村総研のリチャード・クー氏もたびたび指摘していることですが、日本の住宅は資産としての価値を築後３０年程度でゼロになってしまうことの問題点です。住宅資金（土地代１,０００万＋建物建築費２,０００万）として３,０００万円のローン借入をして、３０年かけて元利合計で４,５００万円の返済を終えた時３０年後には、資産価値としては土地代１,５００万円だけが残ることになることの問題提起です。

 

　簡単にいえば、４,５００万円、３０年の分割払いで１,５００万円の買い物をしていることになるわけです。差額の３,０００万円は３０年分の住宅費（家賃）の支払いと考えることで計算は合うことになりますが…。せめて土地（１,５００万円）、建物（１,５００万円）合わせて３,０００万円程度の資産価値が残れば、日本の家計資産額が概算で２,０００万戸×１,５００万円（資産価値の差額）＝３００兆円増えることになります。

 

この計算の前提条件としては、これからの３０年のあいだに、１００年～２００年の耐久性のある住宅が２,０００万戸新築されるということです。これは国家レベルでの経済戦略としてのテーマ・計画であり、目下の住宅事情や資産形成の問題解決になるわけではありません。今、すぐに対応できる個人レベルでの対応方としては、優良な中古住宅を取得し、しっかりとメンテナンスをすることで、５０年後、１００年後にも資産価値を維持することではないでしょうか。そのためには、建物だけでなく、地域の良好な環境が維持され、さらに良くなるような地域を選ぶことも肝要です。

 

　世界同時不況の見とおしは、良くて横ばい、さらに悪化すると予測するのが順当でしょう。雇用問題は悪化し、所得の伸びも期待できません。今は、背伸びをして、３,０００万円近いローンを組んで新築物件を入手する時期ではないと考えています。

 

　年収の３倍～４倍で、優良中古物件をじっくりと探す時期です。幸い、市内では優良中古マンション、優良戸建住宅がこれからも次々と流通市場に出てくることはまちがいありません。当社も迅速な情報提供を通して皆様方の物件探しをお手伝いいたします。

森に住む

人類が誕生したのは６５０万年前だとも１００万年前だとも言われています。その頃の陸地は木々に覆われていたと推定されています。木々を焼き払い、あるいは切り倒して畑とし、そこに種を植えて作物を育てるという農業を知らなかったわけですから陸地はすべて森だったといってもまちがいはないようです。そんな森の中でわれわれのご先祖様は何百万年も生活してきたわけですから、私達のＤＮＡには「森に住んでいた」時の生活歴がしっかりと刻み込まれているわけです。

 

　仕事がら、県内各地を車で巡ることが多い日々を送ってきました。そんな時によく思ったことですが、なんでこんなに山奥の不便なところにまで人間は住んでいるのかと不思議でした。多分、先祖代々木こりなどの山仕事で生活してきたので、山奥の生活から離れられないのだろうぐらいに思っていました。

 

ところが、この１０年ぐらいのあいだに私の知り合いが２人とも森の中にログハウスを建てて住み始めました。いずれも首都圏で育ち、仕事も東京中心の生活を送ってきた人です。

 

　幾度か訪ねましたが、ログハウスにも人を引きつけるものを感じましたが、落葉樹の森には何か強く引きつけられるものを感じ、ホットするような安心感も覚えました。私のＤＮＡにも人類が永く森に住んでいたころの記憶がしっかりと刻み込まれているのでしょう。

 

　そういえば、クリ拾いや山菜採り、あるいは海や川での魚釣り、潮干狩りなども人類が永いあいだ生活の糧を得るために体験してきたものであり、そのＤＮＡが人々を夢中にさせるのでしょうか。

 

　人間は火との関わりでも特別な憶いがあるようです。囲炉裏を囲んでの団欒や、たき火を囲んでの語らいの憶い出は今では野外キャンプなどへ人々をかり立てる大きな動機になっているようです。

 

　暖炉や薪ストーブのある生活、建物は森の中のログハウス、加えて手頃な広さの家庭菜園、これが団塊の世代の退職後の理想的な生活スタイルの一つだそうです。

 

　自分も３０年ほど前から、暖炉や薪ストーブの本や資料を集めています。暖炉のある住宅は１０軒以上も見学しています。しかし、まだ実現していません。先立つものがないということと、街の中の住宅と暖炉は何かミスマッチの感じがするからです。機会とお金があれば、裏磐梯あたりで暖炉のあるログハウスを手に入れ、夏は標高８００ｍの高原で森と湖に囲まれた生活を楽しみ、冬はスキーと檜原湖でのワカサギ釣りができるような日々を夢みています。

 

　そういえば、標高６００ｍの高湯平の別荘地で本格的なログハウスが１,４５０万円（築後１７年、土地２６７坪、建物６３坪）が売りに出ています。暖炉付ではありませんが、薪ストーブは設置可能です。

 

　今回のコラムも最後はコマーシャル・メッセージになってしまいました。お許し下さい。