投資としての住宅購入

ほとんどの人にとって、生涯に一度か二度の大きな買い物である住宅購入について、冷めた目で検討してみます。
 
福島市内で、新築戸建２,５００万円、中古戸建１,５００万円のケースで、ローン借入リスク、売却時の目減りリスク（出口戦略）、快適に住むメリットについて考えてみました。
 
ローン借入リスクには二つの側面があります。一つは、金利変動のリスクです。年利１.４％の変動金利で２,５００万円（２５年元利均等返済）の借入をした場合、毎月の返済額は９８,８１３円です。
 
これがもし、年利４％（十分にあり得ることです）になったとすれば、毎月の返済額は１３１,９５９円となり１.３倍になります。
 
長期のローンは固定金利で借りることは鉄則です。
 
ちなみに、フラット３５の固定金利２.１１％を利用した場合、２５年返済で月額１０７,３０７円です。ハウスメーカーの営業マンの「家賃並みの支払いで持家が買えますよ！」とは、セールストークです。
 
もう一つのリスクは、病気・勤務先の倒産・転職・解雇などの事情で、ローンの返済力が低下するリスクです。
 
アベノミクスなどに踊らされて、甘い見通しを信じても、いざという時に誰も助けてくれません。
 
売却時の資産価値低下リスクにも二つの側面があります。一つは木造建物の資産価値（市場価値）は築後１０年で半減するという現実のリスクです。２０年経過した建物はほぼゼロ査定です。
 
もう一つのリスクは、土地価格そのものの低下リスクです。土地神話の時代は２０年前に終わっています。人口減少・所得低下の時代に、よほどの好立地な場所・地域以外は地価の上昇は望めません。
 
安倍政権のインフレ政策が実現したとしても、変動金利でローンを組んで住宅を購入する人には、金利上昇のデメリットの方が土地価格上昇のメリットよりもはるかに大きいことを忘れてはいけません。
 
では、どうすれば良いのでしょうか？
 
ローンを組んで住宅を購入するということは、これだけのリスクが伴うことを十分に認識することが出発点です。
 
その上で、ローンの借入額をできるだけ低額に抑えて、年収の４倍以内にすることも対策の一つです。
 
さらに、１０年後あるいは２０年後の住宅価格（土地と建物の価格）が下がりにくい物件を購入することも大切です。
 
少しリフォームすれば、十分に使える戸建中古住宅が福島市内では年間５００戸程度売りに出ます。これらの中古売家の中から、家族構成や自分の好みに合った物件を探し出し、建物の品質・性能チェックを十分に行った上での住宅購入が今の時代の「住まい探し」ではないでしょうか。
 
なお、念のため申し上げますと、築後４０年前後の住宅（マンションも含む）は、要注意です。
 
４０年前は、日本中が建築ブームでした。そのため人手不足、大工不足、建材不足が続き、素人大工や手抜き工事、粗悪建材の使用が広まっていました。
 
マイホームを買うことは、多額の借金をして不動産というリスク資産に投資をする行為です。念には念を入れて、最悪の場合にも対応できる事前の検討・準備が何よりも重要なことです。

人口と社会インフラの高齢化

未来予測とか将来展望には当たるものと外れるものがありますが、人口予測はほぼ確実に見通せるものです。
 
　人口構成の高齢化は、比率でも、実数でも確実に進むことであって、対応策は可能なことですが、阻止策はありません。
 
　同じように、道路・橋梁・トンネル・上下水道などの社会インフラも高齢化し老朽化が進んでいます。
 
この見通しも確定的なことですが、老朽化には対応する方策。手法が残されています。
 
その方法の一つが早めのメンテナンス、つまり保守・点検・整備・補修を先手先手で行うことです。
 
もう一つの方策・根本的な解決策は、不要不急のインフラ投資をしないこと、つまり「公共事業」とその結果としての社会インフラの絶対量を増加させないことです。
 
人口も増え、国の予算も増え、公共事業も増え、社会インフラも増え、個人の所得も資産も増える時代は２０年前に終わったのです。
 
個人レベルの対応策でいえば、所得も資産も右肩上りに増加することを前提とした将来設計は、大変危険な目にあう時代になったということです。
 
ハウスメーカーやマンションデベロッパー、造成地開発業者は、夢を煽り、低金利の今こそ、住宅は「買い時」だと囃し立てていますが、「眉唾」ものです。
 
住宅の効用は、快適な生活の場・空間を確保することにあります。なにも新築住宅でなくとも、通勤・通学・通院・日常生活の利便性が確保されるのであれば、その役目は十分に果たせるわけです。
 
中古住宅の流通に、世の中の関心が集まっています。国交省も力を入れて、中古住宅の品質保証、価格の適正化、流通システムの整備のための施策を発表しています。
 
欧米のように、１００年住宅・２００年住宅が普通になる時代と世の中、住宅の高齢化時代をわが国もむかえようとしています。

医・食・住の時代

かつては、日常生活に必要な三大要素（インフラ）といえば、衣・食・住と決まっていました。
 
　ところが、先日厚生労働省が発表した平成２２年の国民一人当たりの医療費は年額で２９万円余り、衣料費（被服費）の５万円余りを大幅に上廻っています。
 
　衣料費の調査は２００８年（日本化学繊維工業会調べ）ですから、現在は５万円弱といったところでしょうか。
 
　生活の実態としても、医療関連支出の比重が衣料関連よりも６倍も大きく、重くなっていることが分かります。
 
　売買仲介部門を立ち上げて９年近くになりますが、郊外の自宅を売却して中心部の通院や買い物に便利なマンションに引っ越す高齢者の仲介業務を数多く手がけてきました。
 
　時代は、衣食住から医食住に変わったということを仕事を通して感じています。
 
　どこの家でも、衣料は家中にあふれています。たとえ、大不況や大インフレが来たとしても、こと、衣料に関するかぎり、物不足で困ることはないと思われます。
 
　３.１１の巨大津波や原発事故で分かったことですが、大災害や大不況の時に一番困るのは、医・職・住だということです。
 
　住んでいる地域が人の住めない場所になった場合、住居を失うことも大変ですが、仕事を失うことの方が長い目で見れば、もっと大変なことです。
 
　被災した方々に仕事を探す面でのサポートはできませんが、せめて安心して暮らせる住宅探し、土地探しのお手伝いはできるように心がけていくつもりです。