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・・・不動産と世相を本音で語り、真剣勝負で生きる・・・
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表参道に家を買う」というファイナンシャル・プランナー出身の女性社長が書いた本に目を通しました。表参道といえばここ数年地価上昇率日本一の地域で、この10数年毎日が「お祭り」「縁日」という賑わいを見せていることで有名です。青山通りから原宿に通じるケヤキ並木の美しい大通りでしたが、今やファッションの街、流行発信の街として世界にその名前が知られるようになりました。「表参道不動産」の加瀬恵子社長が、日本一の賑わいを見せている街で家(中古マンション)を買い、自分が住むなり、他人に貸すなり、数年後に売却するなりして資産形成をするノウハウをまとめた本です。
不動産バブルがはじけるまでは、日本でも「住宅すごろく」という言葉が一般的にいわれていました。親元を離れるとまず会社の寮か民間アパートに住み、結婚して子供ができる頃になるとローンを組んでマンションを買い、子供が小学生になる頃には、そのマンションを買い値の2~3倍で売り、それを頭金にして郊外に庭付戸建住宅を買うというパターンです。そのパターンが表参道に限らず、都心の一部地域で復活しているということのようです。
地方都市福島、30万都市福島で加瀬社長のいうノウハウがすべて通用するわけではありませんが、物件選びの際に参考になる事も少なくないので以下にご紹介します。
① 地価の下がらない場所の物件を買う
② 家の購入を「投資行動」としてとらえる
③ 物件の賃借人の立場で考えてみる
この三つの立場、考え方で物件を検討すれば失敗しないと説いています。
①については、日当たりが良く、騒音が少なく、交通事情が良く、商業施設・公共施設が近くにあり、近隣社会のコミュニティが良好な環境ということです。つきつめて考えれば、住宅の購入とは居住空間と周辺環境を購入することです。決め手は自分も含めて多くの人が「住んでみたい街」かどうかで価格が決まるということです。
②については、不動産は「自分が使う」、「他人に貸す」、「他人に売る」、「資産として残す」というふうに多様な運用が考えられます。その価値を決めるのは結局のところ「空間が生み出す収益力とその年数から計るもの」ということにつきます。つまり「自分ならその家を借りるのにいくらの家賃を払う気になるか」「他人に貸したら、いくらの家賃を何年ぐらい期待できるか」ということです。土地は腐らないといわれますが、値段は下がる場合もあります。問題は建物です。マンションの例でいえば、「建物本体の寿命」と「設備仕様の寿命」「流通市場での寿命」に分けて考えられますが、日本の中古マンション市場はまだ歴史が浅いために、築後40年を過ぎると、よほど立地条件、環境の良い場所でなければ価格は5分の1~10分の1に下がってしまうケースが大部分です。特に福島の場合は、築後40年近いマンションは、いくら「駅近」であったり、信夫山の麓で環境が良くてもスラム化してしまい値段が付かないのが実態です。
③については、働くのに都合の良い立地条件か、休息するのにふさわしい快適な環境であるか否かです。それにはあまり個性的でない、多目的な用途に使える、多くの人が「住んでみたい街」と考える場所に立地する物件ということになります。
市内にはいま6,000戸~7,000戸のマンションが建っています。そのうち4%~5%つまり年間300戸前後の中古マンションが物件として売りに出てくる計算になります。わが社も皆様と一緒に福島の中古マンションについて勉強していくことをお約束します。
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