人物評価と不動産評価

不動産の鑑定評価の仕事に関わって４０年近くになります。その間に、福島県内を中心にして約３,０００件の鑑定評価書を作成したことになります。少し専門的な解説になりますが、不動産は三つの手法で評価することが「原則」とされています。

第一は、類似の物件（土地や建物）がいくらの値段で実際に取引されたかを調査して算定する取引事例比較法です。

第二は、その物件を新たに作り出すにはどのくらいの費用を必要とするかを算定する原価法です。土地の場合でいえば、山林・原野を造成し、道路を付け、水道・ガス・下水の配管を設置する費用を積み上げて算定します。建物の場合は、類似の建物の建築費（原価）から現在の価値を算定する手法です。

第三は、その物件が生み出す利益・収益から物件そのものの価格を算出する収益還元法といわれる手法です。例えば、年間８４万円（月額７万円）の家賃収入のある中古マンションの一室は、８４万円÷１２％＝７００万円と算定をする手法です。ポイントは月額７万円の家賃の安定性・継続性の判断、１２％の還元利回りを高いとみるか低いとみるかの判断です。

１２％という数字は建物の減価償却費や税金、管理費などを控除する前の収益（粗利益）に対する利回りですから、ネットでは７％ぐらいです。０％に近い定期預金の金利と比べて高いとみるか、３０年～４０年後にはスラム化して家賃収入はゼロになり、解体費用を考えるとマイナスの価値になる危険性を考慮すれば利回りはもっと高くなければ・・・と考えるかは投資家としての判断です。

これらの三つの手法を適用して不動産の鑑定評価を行えば、大きな間違いをしないでほぼ妥当な価格を算定できるとされています。

さて、今回のメインテーマである人物評価、人物鑑定に話を戻します。人間を永くやっていると様々な人と出会います。若い時から人の好き嫌いははっきりしているほうでしたが、最近は特にその傾向が強くなった気がします。個人的な好き嫌いは別にして、人物評価にも三つの手法・モノサシがあります。

第一は志の高さです。経済力や経験、学歴はなくても高い志さえあれば、その人は評価に値する人間ではないでしょうか。

第二は人間としてどれだけの幅をもてるかです。目先の利害や損得に追い立てられ、世の中や世界を広く見ることが難しくなっている時代にあって、包容力、受容力の大きさは、得難いキャラクターの一つです。

第三は、奥行きの深さというモノサシです。学歴や職歴ではなく、世の中や物事とどれだけ深く関わって生きてきたか、どれだけ真剣に人や仕事、学問に対処してきたかが問われることになります。この能力は本人の心構え一つで人生経験を重ねると共に伸ばし、研ぐことができるものではないでしょうか。この三つの評価手法・モノサシはなんのことはない、小学校低学年の算数で習う立方体の体積計算法と全く同じです。底辺Ｘ奥行Ｘ高さ＝体積という計算式を人物評価に応用したものです。

ところで、「三高」という言葉が昔いわれたことがありました。女性からみて理想的な結婚相手の三条件というぐらいの意味だったでしょうか。

第一に背が高いこと、第二に学歴が高いこと、第三は収入が高いこと、という三つの高さを基準に男性を評価するということだったようです。最近は「三高」という言葉があまり聞かれなくなりました。個人的には大変良いことだと考えています。山あり、谷ありの長い道のりを共に歩むのですから、外見や目先の「三高」などのモノサシで道づれを選ぶのには賛成しかねるからです。

長い道のりを共に過ごすという意味では、住宅選び、物件選びも同じではないでしょうか。我が家に戻るとほっとする、心が安らぐ、リフレッシュできる、そんな条件を満たす物件選びのお手伝いを心がけています。

競争心と向上心

人間を６０余年やっていると色々な人や場面に出会います。われ以外すべて師と心して生きてきたつもりですが、あまり教えを乞いたくないタイプの人とも付き合わざるを得ないこともあります。そんな場面も「反面教師」として距離を置いて観察すると意外と得るものが多いことに気づきます。あまりお付き合いしたくないタイプの一つに「競争心」ムキ出しの人がいます。

４０才を過ぎる頃まで気がつかなかったのですが、ある時「人間と競争心」というテーマの話を聞く機会があり、ハット目覚めさせられました。学校での成績・テストをめぐる学友との順位争い。進学校をめぐる学歴社会での競争、就職先をめぐる厳しい選抜競争、役所や社内での出世競争。数えあげれば切りがありません。

スポーツの世界は厳しい「競争原理」で貫かれているように見えます。「競争」という表面から見るとなかなか分からないのですが、「他人との競争」というワクをはずして、「自分との競争」というモノサシで見ると全く別の世界が見えてくるという内容の話でした。学校での勉強レベルでいえば、今まで理解が不十分で６０点台の成績、順位は８０番だった自分が、集中して勉強し理解の程度もかなり進んだ結果、テストも９０点台の得点、順位も８番になったとします。「他人との競争」という面だけを見れば、上位にまだ７人もいる、自分は完全な意味での勝者ではないということになるのかもしれません。しかし、「自分との競争」という面で見れば、努力の結果として、学課の理解が進み、成績も９０点台を達成したし、結果として順位も８番になったわけですから、以前の自分と比べて「完全な勝者」であることはまちがいありません。

「競争心」は動物にも強くある「本能」だといわれています。厳しい生存競争を生きぬいてきた人間に「生命力」の根源としての「競争心」が強く根付けられているのはある意味では当然のことでしょう。前へ進むためのエンジン、進歩・発展のための「本能的・根源的」な力としての「競争心」を他人との競争に使うのではなく、自分との「競争」に使う、つまり「向上心」としてフルに活用する。ここが人生を楽しく、着実に生きてゆくうえでのポイントだという話でした。「悟りを開く」という心境を初めて体験したことをはっきりと憶えています。考えてみれば「自分との競争」に負けはありません。努力し、学びさえすれば「昨日の自分」より「今日の自分」はまちがいなく一歩か二歩は前に進み、向上しているはずです。今日の努力は確実に明日の成果に結びつくはずです。

蛇足ですが、わが社の「向上心」について一言。今、わが社はインターネットを最大限に活用し、お客様の立場に徹した不動産の仲介業を何としてでも確立したい。そんな思いで全社員心を一つにしてがんばっています。５月中旬にはホームページの全面改訂をなしとげ、よりきめ細やかな「物件情報」をメールで提供できる体制が完成できそうです。ご期待下さい。

男の美学

「男の美学」「男は自分を語らない」「男は黙って勝負する」、自分も「男」を６０年余りやってきたのでこんな生き方が自然に身についている。ところが、仕事の場面、ビジネスの現場では黙っていては仕事にならず、積極的に自社の商品やサービスの優れた面を相手に伝えたり、自己の経験やノウハウを相手に解ってもらうように発信しなければ、文字通り「話にならない」ことが多い。仕事の場面で「演じる」自分と、一人の人間として「男」として「語りたくない」自分の狭間で悩みながら生きてきた６０年余りというのはいささかオーバーか。

インターネットがわが国でも話題になりだし、小渕内閣が赤字国債の大量発行による公共工事の大盤振る舞い予算を組んだ１０年ほど前、自分なりの問題意識から「地価・インフレ情報発信館」（http://www10.plala.or.jp/tika-infre/）というホームページを開設した。国の予算の４０％近くを赤字国債の発行で補い、累積国債発行額がＧＤＰを超えようとしていたことに心ある人々は危機感を持った。このままでは国家財政は破綻し、ハイパーインフレがわが国を襲うことになるとの危機感であった。自分は土地問題や土地評価の実務家の一人として「不動産はインフレヘッジ商品として機能するか」、「地価の上昇要因、下落要因を分析・研究する」という問題意識でＨ・Ｐを開設した。時宜を得たということもあって２５万余のアクセスとなっており、それなりの使命は果たしたのではないかと納得している。

「世のため、人のために警鐘を鳴らす」という行為は「男の美学」と何ら矛盾するものではなく、すんなりと打ち出せたが、３年前に不動産事業部を開設し、毎月新聞折込する広告チラシやホームぺージで自社のアピールを行うことには、正直いってかなりの抵抗感があった。現に親しい友人・知人からも自社のホームページやチラシに自社の「宣伝文句」を入れるのはどんなものか・・・との意見が寄せられた。いずれも男の中の男といえる「男の美学」の持ち主からである。しかし、２１世紀型の経営者たらんとする自分は踏み切った。自社の使命と目標を明確に示し、「お客様との約束」「社員の目ざす目標」、「自分への戒め」として常に高く掲げることに。

 

　　　　　　わが社の目標と使命

○地域で信頼一番店を目指すこと。

　　　　　　　　○数多くの物件情報を提供し、物件選びのお手伝いをすること。

○お客様の取引の安全をサポートし、保障すること。

 

（忌憚のないご意見をお寄せ下さい。）