中古住宅の比率が３８.２％に

ＦＲＫ（不動産流通経営協会）が先ごろ発表した２０１０年の既存住宅（中古住宅）流通戸数が、５０万２,０００戸（前年比４万２,０００戸増）となりました。

 

新築住宅着工数が８１万３,０００戸（前年比２万５,０００戸増）で、既存住宅流通比率は３８.２％（前年比１.４ポイント増）となったわけです。

 

米国では中古住宅の流通比率が９０％を超えているわけですから、わが国の中古比率も２０２０年頃には５０％を超えるのは確実でしょう。

 

中古住宅の流通比率が５０％を超えれば、日本の不動産流通業・売買仲介業も本格的な変革の時代を迎えることになりそうです。

 

変革の第一点は、ホームインスペクション（住宅性能検査）の充実です。

 

耐震強度の検査・白アリ検査。床下検査・水まわりのチェック等はプロの検査が一般化するものと予想されます。

 

第二点は、地盤の強度・浸水リスクなどの土地に対する安全性のチェックもより厳しいものが求められることになりそうです。

 

今回の東日本巨大地震で、都市の地盤の強さ、地震に対する地盤強度の違いが明らかになりました。

 

福島市に限っていえば、日本の都市の中で地震に対する強さ（リスクの小ささ）は日本で一番です。（http://takakan.blog.shinobi.jp/Category/5/）

 

「雨降って地固まる」という言葉がありますが、福島市の場合、今回の地震で「地、ゆれて（震れて）評価高まる」ということではないでしょうか。

 

県北地方の二本松市や伊達市、国見町が震度６強であったのに、福島市は震度５強でした。被害の程度にも大きな違いがあります。

 

他人の不幸を云々するわけではありませんが、巨大地震の際の震度１の差は想像以上に大きなものでした。

 

福島市は、地震に対する安全性をもっとアピールしても良いのではないでしょうか。

 

しっかりした福島市の地盤の上に建つ、しっかりした中古住宅の流通が一層拡大するよう、スタッフ一同努力いたします。

ディズニーランドの集客力から学ぶ

過日、あるテレビ局が東京ディズニーランドは、どうしてあんなに観客を集めることができるのかを探る番組を放送していました。

 

第1の理由は、リピーターが９０％だということです。つまり、繰り返し見にきてくれる人が大勢いるということにつきます。

 

では、なぜ多くの人が繰り返し見に来てくれるのかというと、アトラクション「出し物」をかなり頻繁に変えているということのようです。同じものを観にくるのではなく、今度は何があるのか、何が見られるのかという、期待感・好奇心を持たせる仕掛けを積極的に作っているようです。

 

チリ一つ落ちていないのがディズニーランドの「売り」ですが、よく見ると掃除担当者にはパントマイムを演じながら掃除をしている人もいるようです。

 

日常と大きく異なった空間を演出するための、大切な役割を担っていることが分かります。

 

園内ではミッキーマウスがエスコートしてくれます。これも「非日常」「別世界」を演出すると同時に、ミッキーマウスといえばディズニーランドという、イメージを作り、ブランド戦略なのでしょう。

 

不動産仲介業者のホームページもディズニーランドの集客力、集客手法から多くの学ぶ点があります。

 

当社の場合、ホームページを訪れるお客さまは、７０％程度がリピーターです。このリピーターのお客さまに満足してもらうためには、常に鮮度の良い物件情報をお見せしなければなりません。

 

地域のイベントや変化、特徴についても、仲介業者としての独自の切り口でお伝えすることが差別化・ブランド化の第一歩であることが分かりました。

 

初めてホームページを訪れたお客さまには、安心感・親近感・期待感を持ってもらうこと。くり返し訪れるリピーターには満足感・信頼感を持っていただけるようなホームページであり、実店舗であるような工夫と努力が何よりも大切であることがよく分かりました。

 

実は、東京ディズニーランドには二つのマイナスイメージを持っています。

 

開園してまもなくの頃でしたが、一度訪れたことがあります。大きなバッグを持っていたので、受付でコインロッカーの場所を尋ねました。園内にはコインロッカーは置いてないとのツレナイ返事です。あまり遠くはありませんが、駅まで戻ってコインロッカーを探した記憶があります。

 

その後、どのように改善されたのかは知りませんが、繁盛しすぎて、客扱いがぞんざいになるサービス業者を多くみているので気懸りです。

 

二つ目は、知人のお嬢さんが東京ディズニーランドに就職したときの体験談です。園内では毎日、お客さまが来ない早朝の時間に極々薄めた殺虫剤をくまなく散布していたそうです。

 

そのお嬢さんは体調を崩して一年足らず退社しました。蚊やハエが全くいない快適空間を演出するためとはいえ、何かイヤーな感じを持ちました。

 

その後、どのように改められたかは確かめていませんが、「集客至上主義」のイメージは今でも持ち続けています。

 

私ども仲介業者の仕事についても、「集客至上主義」や「成約第一主義」に知らず知らずのうちに染まっていないか、自戒が求められています。

不動産のインサイダー取引

証券市場では「禁じ手」であり厳罰に処せられるインサイダー取引は、不動産マーケットでは法律的には問題とされてません。
 
　そもそも、インサイダー取引とは、上場されている株式について、その会社の役員・社員・関係者などが、立場上入手した情報に基づき自社株を売買し、不当な利益を上げることを指す言葉です。
 
　インサイダー取引が禁止されている理由としては、公開される前の内部情報に基づいて市場に参加して、特別な立場を利用しての利益追求を認めると、「市場の公平」を失うからだとされています。
 
　国民経済で大きな役割を担う証券市場には「公平性」、「透明性」が強く求められるからだと考えると納得がいきます。
 
　一方、衣・食・住という国民の日常生活に深く関わる分野の一つである住宅関連、特にその根幹である不動産のマーケットについては事情が異なっています。
 
　大きな話で言えば、鉄道・道路・空港などが、いつ、どこに出来るかについて、事前に知る立場、あるいは計画の立案・変更に関与できる立場の関係者が、事前に、密かに土地買収を進めていたなどという例はざらにある話です。
 
　計画案、予定案を事前に察知して、用地買収を進め、ばく大な利益を上げたとしても、何ら法的には問題とならないようです。
 
　かつて、福島県内を主な舞台に活躍していた小針某なる人物は、政界との結びつきをテコにして、地上げや裏取引で有名な人でした。
 
　しかし、２０余年にわたる地価下落とバブル崩壊には勝てず、一族は表舞台から消えていきました。
 
　小さな話、身近な例でいえば、東北中央自動車道の建設予定地を、前もって買い占めたケースなどがあるようです。
 
　もっとも、この話には「オチ」が付いていて、実際の自動車道は約２㎞北西側を通ることになり、地目が「畑地」のために所有権の移転登記もできず、２，０００万円余の代金は支払ったものの、所有権移転の仮登記のままで、大損（？）したとのことです。
 
　中古住宅の売買の場合は微妙なケースも少なくありません。その家に永く住んでいた持ち主・売り主は、建物の良い点や欠陥については当然よくわかっているわけです。
 
　建物の欠点や欠陥について、知っていながら相手に説明せずに売却するなどした場合は、「インサイダー的取引」になるわけです。
 
　ところが、わが国の法制度は、不動産についてインサイダー取引を禁止していません。民法が売り主の瑕疵担保責任を強行規定として認めていないからです。
 
　ただし、売り主が宅建業者である場合は、売買時から２年以内であれば損害賠償が宅建業法で認められることになります。
 
　不動産取引の場合、仲介業者は「重要事項説明」を事前に行うことが義務とされていますが、契約書の締結と同時に、早口で読み上げるケースが多いようです。
 
　当社の場合、４～５日前には文書をお渡しして、事前によく目を通してもらい、不明な事項や文言については、十分な説明をするよう徹底しています。
 
　中古住宅の取引の場合、ホームインスペクション（住宅検査）を制度化し、これとセットで性能保証保険の制度化も検討されていますが、まだ実現していません。
 
　今の段階では、自分の目で何度も確かめ、仲介業者に床下や天井裏まで点検してもらうことが大切です。
 
　マイナス情報のインサイダー取引で、お客さまが思わぬ「損失」を被らないよう最大限の努力をするのは、当然のことながら仲介業者の仕事であり、義務でもあります。

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