住宅購入、二つの要因

　住宅を購入する場合、二つの要因・動機が大きく作用するといわれています。一つは「外部要因」といわれるものです。つまり、これから土地が値上がりしそうだ、あるいは建築資材が上がりそうだという市況の場合、人々の背中を押す作用として働く要因です。

 

　昨今の市況は、土地も建築資材も不況の影響で値下がり傾向を強めています。これは「外部要因」としては住宅購入のブレーキの役目を果たすことになります。しかも、このブレーキ状態はしばらく続きそうです。

 

もう一つの要因が「内部要因」です。これは「子供部屋がほしい」「子供の学校の都合で…」「親との同居」など、本人や家族のライフスタイル、ライフサイクルから発生したものであり、家庭内要因、家族内要因という意味で「内部要因」といわれるわけです。広さ、快適さ、利便性などお金では代えられない充足感・満足感が得られものであり、市況にあまり左右されない、根強いものがあります。

 

　幸い市況はしばらくのあいだ、住宅購入者側に有利な風、つまり買い手市場が続きそうです。じっくり時間をかけて「内部要因」を十分に満足させる物件を探す時間的余裕があります。多くの物件の中から、落ち着いて自分のライフスタイル、ライフサイクルにあった物件を、納得のいく価格で購入することができるわけです。まずは、本人や家族の「内部要因」を十分に検討し、その希望条件を優先させて、気に入った物件が見つかって、ローン返済に無理がないのであれば、購入に踏み切れば良いわけです。

 

　住宅購入の買い控えが広がりつつあり、仲介業者には厳しい時代が予想されますが、住宅購入を考えているお客さまにとっては、選りどりみどりの、ある意味では良き時代の到来ともいえます。

 

　わが社は「早く決めないと、他の人で決まりますよ！」とか、「来年は土地や金利も上がりますよ！」といった「あおり行為」とは一切無縁なビジネススタイルを貫き通してきたつもりです。あくまでもお客さまが納得する物件を見つけることのお手伝いする。そして適正な価格、しかも、売り主も買い主も納得する価格での契約を目ざして、十分に時間をかけるという仕事のスタイルでやってきました。そのような仕事のやり方が世の中から認めてもらえる、光の当たる時代がやっときたのではないかと、心の中では思っています。

風当たりの強い業界

　欠陥住宅、リフォーム詐欺、耐震偽装、「オトリ広告」・・・不動産業とその関連業界に対する風当たりはけっして良いとはいえない状況が続いていました。そこに「大不況」を予兆するかのような世界的な株式暴落と金融不安、不動産業界にとってはまちがいなく逆風です。

 

　今朝、笹谷の自宅に入った新聞折込チラシを見て、・・・アアやっぱり福島でも始まったかと思いました。穴吹工務店が今年６月に竣工した郊外型マンション「サーパス南矢野目」を１３％余り値下げすると書かれていたからです。残り５戸となったこと、モデルルーム使用住戸だったことを理由にしていますが、３ＬＤＫ（２２.１０坪）を旧価格２,２８０万円から３００万円値下げの１,９８０万円にするという内容です。福島でも、いよいよ新築マンションの値引競争が本格化したことを思い知らされるチラシです。

 

　当社が不動産事業部を開設して、売買仲介、賃貸仲介を始めてからこの１０月で丁度３年６ヶ月となります。決して「順風満帆」ではなく、むしろ強い向かい風の中での船出だったと振り返っています。たとえ風は向かい風だとしても、一度決めた目標であるならば、思い切って船を出そう、そんな思いでの船出でした。

「嵐は樹木を強くする」「風雪は人を磨く」

こんな言葉で自分自身を励ましながらなんとか航海を続けています。

 

　逆風の中の航海から多くのことを学びました。その一つは、業界が今、大きな変化の真っ最中であるということです。インターネットがこれだけ普及し、物件情報だけでなく、業界事情や不動産についての知識・情報が誰にでも、容易に入手できる時代になったということです。業界としての対応は、はたして十分といえるでしょうか。

 

　学んだことの二つ目は、不動産業界にはまだまだ改善すべき課題が多く残されているということです。インターネットの活用でお客さまと不動産業者の「情報格差」はたしかに少なくなりました。情報量という面では、インターネット利用のお客さまの方が優位に立っている場面も多くみられます。しかし、「情報の質」「情報や取引の透明性」という面ではまだまだ課題が少なくありません。

 

　考えようによっては、解決すべき問題が多い程、仕事のしがいがある、成果を出せるということではないでしょうか。暴風雨を予兆するような「経済天気図」ですが、お客さまの立場・利益に徹し、お客さまの一番身近にいるというビジネスモデルで仕事を続けていけば必ず乗り切れると信じています。

 

　今日は、亡き母の１１年目の命日です。これから相馬まで墓参りに行き、「近況報告」をしてきます。

物件選びのプロ

不動産事業部の運営をホームページとインターネット・メール中心に切り替えて４ヶ月が経過しました。おかげさまで、１日に１２０人ほどのお客さまにホームページを訪れていただけるまでになりました。

 

１２０人のお客さまのうち繰り返し見ていただいているお客さま（リピーター）が約７０人、新しく初めてＨＰを見ていただくお客さま（新規訪問客）が約５０人の割合です。これはYahooやgoogleのアクセス解析から解る数字です。このことから、お客さまはくり返しくり返しホームページを閲覧し、物件探し、物件選び、そして業者選びをしていることが読みとれます。

一生に一度の高額な買い物をするわけですから、慎重の上にも慎重になり、用心に用心を重ねて物件選び、業者選びをするのは理の当然のことといえます。

 

　わが社の「目標と使命」の一つに「多くの物件情報を提供し、お客さまの物件選びのお手伝いをすること」があります。これは、不動産事業部を開設した当初から「使命」、ミッションとして掲げてきたことであり、不動産事業部開設の動機の一つでもあります。

 

　不動産鑑定士として福島を中心に３０余年仕事を続けてきたなかで、物件探しから物件選び、そして業者選びで苦労する多くのケースを見てきました。多くの相談も受けました。そんな体験のなかで、いっそ、不動産鑑定事務所の経験と実績、ノウハウを生かして売買仲介部門を立ち上げてみようとなったわけです。

 

　ホームページの訪問客の分析からも分かりますが、お客さまは各社のホームページをくり返しくり返し訪れ、物件情報をチェックしています。その結果として、各社の物件情報の多くは共通していること、つまり同じ物件を多くの不動産業者が扱っていることをお客さまは分かるようになります。

 

　これは、売主から売却の依頼（専任媒介契約）を受けた不動産業者（業界用語で物担といいます）は、２週間以内にレインズ（不動産流通機構）に登録し、広く物件情報を公開して、同業者はむろんのこと、一般のお客さまにもいち早く物件情報を伝達するためのシステムです。

 

　このシステムが普及しているので、同業者のホームページやチラシに同じ物件が掲載されることになるわけです。お客さまにとっては、いち早く新しい物件情報を入手できるという大きなメリットがありますが、同じ物件をどうして多くの同業者が扱っているのか？という小さな疑問を生じさせる原因にもなっています。

 

もし仮に、昔のように売主から売却を依頼された業者が来店客だけに物件情報を公開する慣習が存続していたとしたら、物件を求めているお客さまは、自分の希望条件に合致する物件を探して各社を訪ねなければならなくなります。

 

昔のシステムは、せいぜい仲の良い（？）同業者に物件情報を流すか、月に１回チラシか新聞広告に載せるかして、後はお客さまの来店や来電を待つというシステムでした。お客さまにとっては大変不便な仕組みであり、物件取得に強い業者にとっては大変楽な、文字通り「待ちの不動産業」だったといわれていました。

 

国土交通省は旧建設省時代から、不動産流通の近代化・透明化のために様々な対応策を講じてきました。その一つが物件の売却依頼を受けた不動産業者は、レインズに登録し、同業者を通して、広く一般に情報公開することを義務付けたことです。

 

国土交通省は二つ目のねらいとして、売主側の業者（物件担当業者の略語として「物担」と業界では言います）と買い主の立場に立って仕事をする業者（買う側のお客さまを担当するという意味で「客担」と業界用語では言います）を法律の規定で分離することをねらっていると云われています。売主と買主ではその立場や利害が明らかに違うわけですから、両者の立場を代理する（双方代理）というのは論理矛盾（？）ではないかということです。

 

いずれにせよ、レインズ登録の義務化によって物件情報は広く一般に公開され、お客様はインターネットやメールを利用して、最新情報を無料で、しかも大量に手に入れることが可能になりました。物件探しを始めて３ヶ月もすれば、物件を選ぶ目は肥えてきます。さらに３ヶ月もすれば、物件選びのプロ級のレベルに達することも十分可能な時代になってきました。わが社もプロ級のレベルのお客さまに満足していただけるだけの物件情報を質・量ともに提供すべく、がんばりぬく覚悟です。