現物資産が見なおされる時代

世界経済の先行き不安が増し、国内でも不況感が広まっています。

 

こんな時代「投資家」といわれる人達はどんな行動をとるのでしょうか。国土交通省の不動産投資顧問業登録者の一人として、「投資」について関心を持ち続けてきました。

 

まず「生保」や「年金基金」、「金融・証券」などの「機関投資家」と呼ばれる人達の行動です。彼らはサブプライム関連証券や内外の株式投資で大損をしました。

 

野村が６,０００億円の欠損、みずほも７,０００億円の欠損と報道されています。「時価評価」の原則を適用除外してもこの数字なのですから、実態はもっとひどいものだとマーケットは見ているようです。「みずほ」に公的資金注入は必至と一部の関係者は観測しています。

 

個人投資家はこんな時代に何を考え、どんな行動をとっているのでしょうか。

 

株式と債券のバランスを考えながらも「キャッシュ」の比重を増やしているといわれています。つまり、下落局面でも長期保有に耐える銘柄を物色し、日経平均４,０００円台（？）という大底に備えているのではないでしょうか。

 

世界の個人投資家は金融資産から距離を置き、金（ゴールド）などの実物資産・現物資産に向かっているようです。ゴールドは実物資産としての側面と、金融資産（究極の貨幣）としての側面を併せ持つ「安全資産」とされています。

 

現物資産の代表的なものの一つに不動産があげられます。金融資産のリスク不安が高まるなかで、ペーパー資産から現物資産へと向かう流れが見られます。

 

個人が住宅を購入するという経済行為も、一定の資金を使って不動産という現物資産を手に入れるという意味で「投資行為」です。

 

例え、居住用の場合でも一定の金銭を投じて「資産」を手にするわけですから、経済的には「投資行為」と見るのが正しいわけです。

 

投資というレンズを通して不動産、とりわけ住宅を見る場合、どんな点に注意すれば良いのでしょうか。

 

第一点は、値下がりリスクが小さく、大不況や大インフレにも耐えられるか否かという点です。

 

中古住宅や中古マンションは、すでに十分に（？）値下がりしているので、これ以上の値下がりリスクは小さいといえます。それに不動産は伝統的にインフレに強い資産といわれています。

 

第二点は、収益性という面からの検討です。自分とその家族が住む住宅の場合でも、仮に貸すとした場合、家賃収入はどのくらい見込めるかという分析が必要です。

 

購入価格に対して何％の利回りになるかです。表面利回り（家賃収入から税金や建物償却費・管理費を引く前の年間利回り）が二桁は最低限必要です。

 

この条件を満たす不動産は、中古住宅、中古マンションに限られてしまいます。

 

こんな背景があって、いま中古住宅が見直されています。

 

第三点は、中古住宅は建物の見極めが重要だということです。築年数は古くても、しっかりした基礎と資材を使い、施工や使い方もていねいな物件は少なくありません。価格も値ごろ感のある物件です。

 

「不動産に掘り出しものなし」といわれたのは２０数年前の時代のことです。

 

２０年近い「地価下落」の時代が続いた今、「掘り出しもの」ありの時代といえます。

 

時間はたっぷりあります。私どもと一緒に、「宝さがし」「掘り出しもの」さがしを楽しんでみませんか。

 

大不況の時代も楽しみながら乗り越えていこうではありませんか。

トヨタ・東芝・積水・旭化成

　日本の超一流といわれる企業名を書き連ねましたが、共通するものは何でしょうか？すぐにピンとくる人は、不動産業や住宅産業にかなり精通した人だと思います。答えは、いずれも住宅産業に進出を試みて、苦戦したり、撤退したり、まあまあがんばっている企業ということです。

 

　トヨタが「豊田家」の家訓を生かして、「一代一産業」の成功を目ざして住宅産業に進出して丁度３５年になりますが、成果は上がっていません。朝日ソーラーの営業ノウハウの吸収やミサワホームとの提携も結果は出せていないようです。東芝にいたっては、３０数年前に「東芝ハウジング」として全国展開しましたが、２０年前に完全撤退しました。

 

　積水と旭化成は、戦前の「日窒コンツェルン」の流れをくむ会社で、戦後早くから住宅産業にも進出しました。現在の全国シェアは、積水ハウス４.２％、積水ハイム２.２％、旭化成（ヘーベルハウス）２.２％です。因みに、ミサワホームのシェアが２.２％ですから、住宅業界は大手企業といえども優位な立場に立てない厳しい業界であることが分かります。

 

　わが国の住宅産業、住宅市場の特徴・特殊性として、海外と比べて価格が高いこと、寿命が短いこと、その反映として中古市場のボリュームが小さいこと等があげられます。その原因の一つが、ほとんどが注文住宅であることが指摘されています。大手企業が、その資本力、技術力を生かして、大量生産型の住宅作りに進出したが、結局、結果を出せなかった原因もそのあたりにあるのかもしれません。

 

　これからの日本経済にとって、住宅産業は大いに期待されている分野です。造る側・売る側の論理・立場ではなく、使う側、住む側、買う側の論理・立場で住宅産業、住宅市場のあり方について考え続けていくつもりです。

生き残り策

 

　大不況の嵐が世界中に吹いています。輸出中心に成長を続けてきた日本経済の見とおしには、悲観論が広がっています。不動産業界もその例外ではなく、土地取引が大幅に減少していると実感しています。中古住宅や中古マンションは、価格の値ごろ感もあってか、それほど影響は出ていません。同業者の集まりや異業種業者のセミナーに出席しても、話題は、いかにしてこの不況を乗りきるかという話ばかりです。

 

幸いにして、私は、世界経済とその影響から逃げられない宿命にある日本経済について、それなりの分析と情報発信を続けてきました。（「デフレＶＳインフレ　トレンドウォッチャー」http://www10.plala.or.jp/tika-infre/torend.html )  日本経済の最悪のシナリオに備える、不動産業界の最悪の局面でも生き残れるビジネスモデルを構築する。そのことをここ４～５年の最大の課題として取りくんできたつもりです。当社の対応策の第１弾として、ホームページとインターネット中心の経営手法に全面的に切り替えました。おかげさまで、大幅な経費節減と若干の売上増が実現できました。
 

　２番目の対応策は、賃貸仲介部門の強化・充実です。これも市内の同業者やハウスメーカーさまの協力を得て、賃貸アパート、賃貸マンションの空室情報を常時８００件超をホームページに掲載するまでになりました。この２月、３月で賃貸仲介を約３０件決めさせていただきました。感謝しています。

 

　３番目の対応策は、インターネット時代により適応したホームページ作りと、情報開示・発信の徹底につきると考えています。各社のホームページを閲覧・比較・検討すれば、お客さまは多くの物件情報を簡単に入手できる時代になりました。消費者がプロになる時代だとつくづく思います。

 

　こんな時代に仲介業者がお客さまに必要とされ、生き残るには何をすれば良いのかを常に考え続けています。不動産業者に限らずどんな仕事でも、基本は、お客さまの最も身近にいて、「御用達」に徹することだと云われています。これを不動産仲介業者に当てはめて考えれば、ホームページ上での情報開示を徹底すること。つまり、その土地や建物についての情報は、良い点、優れた点がもちろん、弱点や問題点も総て明示することではないでしょうか。そのためには、プロとしての目を光らせ、隠れた問題点も見抜ける経験を一層重ねなければと、思いを改めています。