投資としての住宅購入

ほとんどの人にとって、生涯に一度か二度の大きな買い物である住宅購入について、冷めた目で検討してみます。
 
福島市内で、新築戸建２,５００万円、中古戸建１,５００万円のケースで、ローン借入リスク、売却時の目減りリスク（出口戦略）、快適に住むメリットについて考えてみました。
 
ローン借入リスクには二つの側面があります。一つは、金利変動のリスクです。年利１.４％の変動金利で２,５００万円（２５年元利均等返済）の借入をした場合、毎月の返済額は９８,８１３円です。
 
これがもし、年利４％（十分にあり得ることです）になったとすれば、毎月の返済額は１３１,９５９円となり１.３倍になります。
 
長期のローンは固定金利で借りることは鉄則です。
 
ちなみに、フラット３５の固定金利２.１１％を利用した場合、２５年返済で月額１０７,３０７円です。ハウスメーカーの営業マンの「家賃並みの支払いで持家が買えますよ！」とは、セールストークです。
 
もう一つのリスクは、病気・勤務先の倒産・転職・解雇などの事情で、ローンの返済力が低下するリスクです。
 
アベノミクスなどに踊らされて、甘い見通しを信じても、いざという時に誰も助けてくれません。
 
売却時の資産価値低下リスクにも二つの側面があります。一つは木造建物の資産価値（市場価値）は築後１０年で半減するという現実のリスクです。２０年経過した建物はほぼゼロ査定です。
 
もう一つのリスクは、土地価格そのものの低下リスクです。土地神話の時代は２０年前に終わっています。人口減少・所得低下の時代に、よほどの好立地な場所・地域以外は地価の上昇は望めません。
 
安倍政権のインフレ政策が実現したとしても、変動金利でローンを組んで住宅を購入する人には、金利上昇のデメリットの方が土地価格上昇のメリットよりもはるかに大きいことを忘れてはいけません。
 
では、どうすれば良いのでしょうか？
 
ローンを組んで住宅を購入するということは、これだけのリスクが伴うことを十分に認識することが出発点です。
 
その上で、ローンの借入額をできるだけ低額に抑えて、年収の４倍以内にすることも対策の一つです。
 
さらに、１０年後あるいは２０年後の住宅価格（土地と建物の価格）が下がりにくい物件を購入することも大切です。
 
少しリフォームすれば、十分に使える戸建中古住宅が福島市内では年間５００戸程度売りに出ます。これらの中古売家の中から、家族構成や自分の好みに合った物件を探し出し、建物の品質・性能チェックを十分に行った上での住宅購入が今の時代の「住まい探し」ではないでしょうか。
 
なお、念のため申し上げますと、築後４０年前後の住宅（マンションも含む）は、要注意です。
 
４０年前は、日本中が建築ブームでした。そのため人手不足、大工不足、建材不足が続き、素人大工や手抜き工事、粗悪建材の使用が広まっていました。
 
マイホームを買うことは、多額の借金をして不動産というリスク資産に投資をする行為です。念には念を入れて、最悪の場合にも対応できる事前の検討・準備が何よりも重要なことです。