賃料の粘着性(ねんちゃくせい)・遅行性(ちこうせい)

 　不動産事業部を開設し、売買仲介・賃貸仲介の仕事を始めて７年になります。不動産鑑定士としては４０年程仕事をしてきましたが、最近新たな「発見」をしました。
 
　「発見」というほど大げさなことではないのかもしれませんが、賃料の粘着性・遅行性、つまり、地代や家賃は土地や建物の上昇や下落に遅れて現実化することの理由が分かったということです。
 
　不動産鑑定の世界では、賃料の粘着性・遅行性は良く知られた「法則」であり、不動産の価格と賃料の乖離が地主と借地の争いや裁判になるケースが多いのも事実です。
 
　私自身も、不動産鑑定士として、あるいは、裁判所の調停委員として、地代や家賃にかかわる案件・事件を数多く手がけてきました。
 
　不動産バブルの時代は、不動産価格が３倍になったのだから、地代や家賃もせめて２倍にして欲しいという、地主・家主側からの請求が多くありました。
 
　この２０年程の、地価下落の時代には、不動産価格が半分になったのだから、地代や家賃も下げて欲しいという借地人・テナント側の要求・請求が増えています。
 
　地価は上昇したり、下落したのに地代・家賃はそれに追いついていかないことが、争いの種となり、不動産鑑定士としてはメシのタネでもあるわけです。
 
　そんな大切なメシのタネである賃料の粘着性・遅行性について、実は、不動産鑑定士の側は当然の現象・法則として受けとめ、その理由や原因については深く考えてこなかったのが実情ではないでしょうか。
 
　賃料の粘着性が現れる例は二つの場合に分けることができます。
 
　一つは、不動産価格が上昇している場合です。
 
　不動産の価格が３倍になったのだから、地代や家賃も３倍にして欲しいというのは、ある意味では正当な要求です。
 
　しかし、借地人やテナント・借家人側は、借地法・借家法の規定を楯にして抵抗します。
 
　戦時下に制定された借地・借家法は借地人や借家人を手厚く守る内容となっています。調停や裁判になれば、借りている側には有利に展開します。
 
　その結果、地主や家主は地代や家賃の値上げを先延ばしにされたり、諦めたりするわけです。
 
　これが値上げ時の賃料の粘着性・遅行性となって現れるということが、最近になって分かったというわけです。
 
　不動産の値下がりの時はどうでしょうか。
 
　不動産価格や固定資産税が下がったのだから、地代や家賃も下げて欲しいという要求もまた当然なことです。
 
　しかし、地主や家主とすれば、一ヶ所を値下げすれば、他のところの地代や家賃も値下げするようになることを、何よりも恐れるわけです。
 
　その結果、調停や裁判になるケースも少なくありません。調停や裁判は時間がかかります。賃料の遅行性の原因はこのへんにもあるわけです。
 
　賃貸マンションや賃貸アパートの場合、築後１０年も過ぎると、空室が多くなります。
 
　家主・大家としては、値下げをしてでも満室にしたいのはヤマヤマですが、一室を値下げすれば、他の部屋の家賃も下げざるを得ません。ヤセガマンをしながら、値下げをしないで、何とかしようとガンバルわけです。これも、家賃の遅行性の原因となります。
 
　この程度のことは、不動産仲介業の実務に携われば、すぐに理解できることなのかもしれません。
 
　しかし、不動産鑑定業だけをやっていては、分からなかったことです。
 
　「不動産鑑定業の遅行性」についても気づかされたことを申し添えます。