商工会議所の会報にコラムを書きました

福島商工会議所の会報誌「ふくしま」７月号に「５年後、１０年後の不動産マーケット」というテーマで不動産コラムを書きました。

 

商工会議所様のご了解を得て、転載いたします。ご笑覧下さい。

 

 

       「５年後、１０年後の不動産マーケット」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産鑑定士　高橋雄三

 

　経済の先行きは、不透明な時代が続いています。平成に入って間もなく、土地価格は下落を始め、福島市では２０年間下がり続けています。いつになったら、底値が見え、上昇に転ずるのでしょうか。
 

２５年前、福島駅東口の一等地に立地するビルの再開発のお手伝いをしました。その頃、駅前は１,０００万円／坪でした。今は１００万円／坪弱です。

地価も株価も１０分の１まで下げると底値だと言われます。福島の商業地は、ほぼ底値に近い感じです。住宅地は、高値の時に較べて半値程度でしょうか。「底値１０分の１」論からするとまだ下がりそうです。
 

仕事柄、土地はいつから、どんなきっかけで上昇に転ずるかと質問されることが多々あります。株でも土地でも、いつから、どのくらい上がるか分かれば、誰でも大金持ちになれます。所詮無理な注文です。
　　　　

しかし、地価を予測する手がかりはあります。主な手がかりは、経済の見通し、人口の増減予測、地域活性化との関連です。経済の先行きについては、悲観論、楽観論、まあまあ論と様々ですが、この２０年来、楽観論は当たった試しがありません。極端な悲観論者ではありませんが、ＧＤＰの２倍に達する国債発行額が、財政破綻をもたらし、インフレに結びつくというシナリオは否定できません。一般論としては、土地や株式はインフレヘッジ商品として有効だとされています。現に、当面の利益獲得（インカムゲイン）と将来のインフレヘッジ（キャピタルゲイン）として収益不動産（アパート・マンション・オフィスビル）を買う動きは水面下でかなりあるようです。
 

福島市の人口はジリジリと減少すると見るのが正解でしょう。県全体の人口が減る中で福島の人口だけが増えるとは考えにくいからです。地域の活性化予測、ビジネスチャンスの多い地域の見つけ方は一番の難問です。しかし、国の経済が弱体化し、福島市の人口が減少しても、地域や業種によっては、そのことをビジネスチャンスととらえて、新しいビジネスや活気のある地域・店舗・企業が生まれてくるのがこの世の面白いところではないでしょうか。住宅産業、特に中古住宅流通の活性化が、日本経済再生のカギを握っていると言われます。内需振興の柱として期待されているからです。消費税１０％が現実になれば、消費税のない中古住宅の個人間取引に、強い追い風になるでしょう。
 

福島に住んで４０年余りになりますが、年々この町が好きになってきます。適度に距離を保った人間関係、自然の美しさと恵みの多さ、教育・医療水準の高さ、すべて満点に近い満足感です。これからの方向としては、子育て支援と老後も安心して住める街づくりを進めることで、福島盆地の魅力を一層高めることができます。都市間競争に勝つカギは、都市としての魅力、住む人にとっての満足感をどれだけ強くするかです。日本一、地震リスクの小さい都市だということはもっとＰＲすべきでしょう。
 

５年後、１０年後の福島の土地価格を決めるのは、どれだけ多くの人に、日本中の各地に住む人々に福島の魅力をアピールできるかで決まるのではないでしょうか。