ストレス社会と住宅

　現代はストレス社会といわれています。特に職場でのストレスが強いことがわが国の特徴と指摘されています。不景気・低賃金・労働環境や価値観の変化、誰しもがストレスを避けて通るのが難しい時代になったことはまちがいないようです。

３０万都市福島に住んでいるとピンときませんが、大都市に住んでいる人々は、超満員電車による通勤・通学のストレスも加わります。

 

　避けて通れないストレス社会に生きているならば、その対応策、適応等を考え、ストレスを楽しむぐらいの心の余裕を持ちたいものですが、凡夫の私には、そんな心境に達するまでにはいきません。

　気分転換には、軽い運動が一番良いと聞いているので、会社から駅まで歩いたり、週に一度は自転車で会社まで往復したりして汗をかくように努めています。

 

　「ストレス社会と住宅」というテーマは、半年前から温めていたもので、新聞、雑誌の切りぬきや文献を集めていました。集めた資料を読み返すなかで、「建築医学」という分野があることを知りました。

 

　以下、その要旨をご紹介します。

 

　「建築医学では住環境が心に及ぼす影響に注目し、五感を通した脳への働きかけが免疫力を高めると考えています。楽しく快適な家は、病をも癒す！健康で気持ちの良い時間を過ごすためにライフスタイルと住環境を再確認しましょう。」

 

　「人生の根幹をなすものが家にはあります。帰りたくない家などは問題外。楽しめなければ家の意味はありません。家とは、犯罪や公害、さらには精神的なストレスから、家族を守るものであるべきです。現在ある安心と安全が、未来の創造へとつながっていくわけです。積極的に住環境の改善に関わることが、病気を予防することになります。建築医学では、環境から五感を通して脳に働きかけ、心の作用により病を防ぎ、癒すことができると考えています。」

 

　つまり、帰るのが楽しい、ご飯を食べるのが楽しい家が、心にも体にもいちばん良いといっているわけです。

 

　蛇足かも知れませんが、経済的な側面も考えるべきではないでしょうか。

　土地と建物で３,０００万円を超えるローンを組み、「健康住宅」を入手した場合、たしかに心と体のストレスは癒されます。しかし、元利合計で４,５００万円を超えるローンの返済という大きな経済的ストレスが加わるのではないでしょうか。

 

　このコラムでもたびたびご紹介しましたが、市内には築年数は古いけれども、３０年～５０年は十分に使える戸建住宅や中古マンションが数多くあります。価格は、１,２００万円～１,５００万円程度です。

 

　自分や家族の「住宅観」「理想像」に合致する住宅も時間をかければ必ず見つかります。景気のみとおしや日本経済の先行きに不透明感が強まるなかで、住宅取得の選択肢の一つとしてぜひ検討してみて下さい。

古希を迎えて

 　９月２８日が誕生日ですから、昨日で７０才になりました。体力年齢は６０才、自覚年齢は５０才ぐらいのつもりでいますが、暦年齢はまちがいなく７０才であり、運転免許の更新にも「高齢者特別講習」が必要となります。今日は朝一番で、特別講習の受講を予定しています。

　近ごろは、高齢者の運転免許更新者も多いらしく、申し込んでから１ヶ月待たされての受講です。２時間の講習で６,１５０円の受講料ですから、少子化に悩む自動車教習所にとってはドル箱講習ではないでしょうか。公安委員会にもなかなかのチエ者がいるようです。

 

　不動産業界に限らず、あらゆる業種、業界で、少子高齢化社会への対応をせまられています。しかし、よく考えてみると少子化対策はお客さま（需要層）が減少することにどう対応するかという問題であり、高齢化対策は、お客さまが増加する、つまり需要増大にいかに対応するかという問題です。

 

　問題の方向性、内容がまったく違う問題を「少子高齢化」という一くくりのコトバで論ずることの「底の浅さ」を高齢者の仲間入りをした今日、気づかされました。

 

　生活の基盤である住宅との関連の強い不動産業界は、高齢化社会、高齢化問題と深い関わりをもっています。「高齢者向け賃貸住宅」、「バリアフリーの住宅リフォーム」、超高齢者の不動産を主とした財産管理を主目的とする「成年後見人制度」等々です。

 

　このコラムでもたびたび書きましたが、わが社にも９０才を超えてなお元気ハツラツなお年寄りからの相談が少なくありません。自宅を処分するなり、貸すなりして老後の生活資金、万が一の時の葬祭費の一部に充当したいとの相談です。　人生経験豊かなお年寄りから信頼され、依りにされているということは、うれしいことであり、ついつい力が入ってしまいます。

　目先のビジネスとしての成否は別として、不動産業界が世の中にどれだけ貢献できるか否かの勉強として取りくむつもりです。

 

　０８年３月３日付のコラム「福島版リバースモゲージ」でもご紹介した９２才のＪさんは、今年の春に一時体調を崩しましたが、夏には元気になられました。この秋からご夫婦で３ヶ月のショートステイに入られる予定です。

　　　　

　先日、後見人役の長女のＩさんと一緒に自宅でお話をうかがいました。当面は、自宅と施設の生活を半々として様子を見たい。自宅を９００万円で売却し、５年間分、３００万円の家賃を前払いして「リースバック」するという考えに変わりはないとのことでした。

 

　Ｊさんからご相談を受けてから丁度一年になります。その間に契約寸前まで進んだ人も含めて４～５人の人をご案内しました。しかし、考え方が新しすぎるせいか、日本にあまり先例がないせいかまだ決まりません。

 

　「福島版リバースモゲージ」は、残された人生のライフワークの一つとして今後も取り組むつもりです。

 

物件選びのプロ

不動産事業部の運営をホームページとインターネット・メール中心に切り替えて４ヶ月が経過しました。おかげさまで、１日に１２０人ほどのお客さまにホームページを訪れていただけるまでになりました。

 

１２０人のお客さまのうち繰り返し見ていただいているお客さま（リピーター）が約７０人、新しく初めてＨＰを見ていただくお客さま（新規訪問客）が約５０人の割合です。これはYahooやgoogleのアクセス解析から解る数字です。このことから、お客さまはくり返しくり返しホームページを閲覧し、物件探し、物件選び、そして業者選びをしていることが読みとれます。

一生に一度の高額な買い物をするわけですから、慎重の上にも慎重になり、用心に用心を重ねて物件選び、業者選びをするのは理の当然のことといえます。

 

　わが社の「目標と使命」の一つに「多くの物件情報を提供し、お客さまの物件選びのお手伝いをすること」があります。これは、不動産事業部を開設した当初から「使命」、ミッションとして掲げてきたことであり、不動産事業部開設の動機の一つでもあります。

 

　不動産鑑定士として福島を中心に３０余年仕事を続けてきたなかで、物件探しから物件選び、そして業者選びで苦労する多くのケースを見てきました。多くの相談も受けました。そんな体験のなかで、いっそ、不動産鑑定事務所の経験と実績、ノウハウを生かして売買仲介部門を立ち上げてみようとなったわけです。

 

　ホームページの訪問客の分析からも分かりますが、お客さまは各社のホームページをくり返しくり返し訪れ、物件情報をチェックしています。その結果として、各社の物件情報の多くは共通していること、つまり同じ物件を多くの不動産業者が扱っていることをお客さまは分かるようになります。

 

　これは、売主から売却の依頼（専任媒介契約）を受けた不動産業者（業界用語で物担といいます）は、２週間以内にレインズ（不動産流通機構）に登録し、広く物件情報を公開して、同業者はむろんのこと、一般のお客さまにもいち早く物件情報を伝達するためのシステムです。

 

　このシステムが普及しているので、同業者のホームページやチラシに同じ物件が掲載されることになるわけです。お客さまにとっては、いち早く新しい物件情報を入手できるという大きなメリットがありますが、同じ物件をどうして多くの同業者が扱っているのか？という小さな疑問を生じさせる原因にもなっています。

 

もし仮に、昔のように売主から売却を依頼された業者が来店客だけに物件情報を公開する慣習が存続していたとしたら、物件を求めているお客さまは、自分の希望条件に合致する物件を探して各社を訪ねなければならなくなります。

 

昔のシステムは、せいぜい仲の良い（？）同業者に物件情報を流すか、月に１回チラシか新聞広告に載せるかして、後はお客さまの来店や来電を待つというシステムでした。お客さまにとっては大変不便な仕組みであり、物件取得に強い業者にとっては大変楽な、文字通り「待ちの不動産業」だったといわれていました。

 

国土交通省は旧建設省時代から、不動産流通の近代化・透明化のために様々な対応策を講じてきました。その一つが物件の売却依頼を受けた不動産業者は、レインズに登録し、同業者を通して、広く一般に情報公開することを義務付けたことです。

 

国土交通省は二つ目のねらいとして、売主側の業者（物件担当業者の略語として「物担」と業界では言います）と買い主の立場に立って仕事をする業者（買う側のお客さまを担当するという意味で「客担」と業界用語では言います）を法律の規定で分離することをねらっていると云われています。売主と買主ではその立場や利害が明らかに違うわけですから、両者の立場を代理する（双方代理）というのは論理矛盾（？）ではないかということです。

 

いずれにせよ、レインズ登録の義務化によって物件情報は広く一般に公開され、お客様はインターネットやメールを利用して、最新情報を無料で、しかも大量に手に入れることが可能になりました。物件探しを始めて３ヶ月もすれば、物件を選ぶ目は肥えてきます。さらに３ヶ月もすれば、物件選びのプロ級のレベルに達することも十分可能な時代になってきました。わが社もプロ級のレベルのお客さまに満足していただけるだけの物件情報を質・量ともに提供すべく、がんばりぬく覚悟です。