巣づくりと住宅

鳥や昆虫、ビーバーなどの一部の動物たちが“巣づくり”をすることはよく知られています。

 

　人間にとって“住宅取得”は巣づくりのようなものではないかと、かなり昔から考えていました。学校を卒業すれば、大抵の人は親元から巣立ちます。最初は賃貸住宅に住むわけですが、子育ての時期を迎えると“巣づくり”が気になりはじめるのではないでしょうか。

 

　鳥たちの巣づくりは、エサ場に近いこと、雨風をしのげて安全であることなどを優先順位として場所を選ぶようです。人間も同じように職場に近いこと、自然環境に恵まれ、安全な地域であることが優先されます。しかし、「社会的動物」である人間は、通学、通院、買い物、などの生活上の利便性もまた、大切な巣づり場所の選定基準となります。特に、高齢者世帯の場合は、中心部の生活利便性の優れた場所でなければ、生活そのものが成り立ちにくい状況になりつつあります。

 

　鳥の巣づくりは、主として子育てが目的だといわれています。広さ、素材、場所も子育てに適していることが大前提となっています。しかも、鳥たちは、自分の手（くちばし）で巣を作ってしまいます。子育てが終われば、その巣は放棄され、親子それぞれが別の世界（地域）に飛び立つわけです。

 

　人間の場合は、そうはいきません。なにせ、年収の４～５年分、生涯所得の１０分の１は巣づくり＝住宅取得に支払うわけですから、一生その家、その場所に住むという前提で巣づくりをするわけです。

 

　私の巣づくりの体験はこうです。

 

　福島に職を得て、相馬から引っ越してきたのが２９才の時でした。すでに子供が２人いたので、笹谷の市営住宅に優先入居できました。すごーく嬉しかったことを今でも覚えています。３年ほどして、同じ笹谷内で住宅供給公社が建売分譲住宅を売り出したので購入しました。土地７０坪、木造平家建て２２坪、総額２１０万円、３０数年前の話です。

 

　今は、３人の子供たちも独立し、家も増改築をしたので４０坪の２階建住宅に夫婦２人で住んでいます。部屋は７部屋ありますが、使っているのは３～４室だけです。私にも動物としての「巣づくりＤＮＡ」があるらしく、欧米の山荘などによく使われている「カナディアン、レッドシーダー」で外壁を補強したり、桧の間伐材で内装を直したりして楽しんでいます。

　

１２０世帯ほどの団地ですが、すでに２～３割の住人が替わっています。蓬莱団地の高齢化は有名ですが、笹谷の団地も傾向は同じです。高齢者が住む、子育てに適した広い住宅を、若い子育て世代に背伸びをしなくとも手の届く値段で提供する。同じ福島盆地に住み、広すぎる住宅を持て余している高齢者と子育てのために余裕のある住宅を取得したいと考えている子育て世代の相互の利益は一致し、共通する面は多いはずです。

 

　縁あって福島盆地に住んでいる皆様の“巣づくり”、“巣さがし”のお手伝いをすることは、わが社の仕事の大きな柱の一つと考えています。

 

　「自然界から学ぶ『動物たちの土木建築学』」（鹿島）から教えられることが多くありました。

不動産と決断力

物件購入を決めるにはかなりの決断力が必要です。賃貸の場は、一定の期間だけ住む、嫌なら引っ越せばよいわけで、ある程度気楽に考えられますが、売買ではそういうわけにはいきません。一生のうち、一度か二度の高額な買い物です。物件探しを始めてみると分かることですが、数は多くあると感じるのですが、自分の希望条件に合う物件はほんの一部です。希望に合いそうな物件かなと思って、現地で確かめてみると何かピタっとしないケースが多いのではないでしょうか。

「何かピタっとしない」この感じは大切です。一生住み続けることを前提に物件選びをするわけですから、ピタっとする、ビビっとくる物件に出会えるまで探し続けることは大切な要素です。問題は、価格、予算ではないでしょうか。理想とする土地を探し出し、夢を満載した家を建てようとするとたちまち予算はオーバーしてしまいます。年収の４倍までという経験則はやはり大切です。特にこれからの時代は右肩上がりの経済は期待できないわけですから、背伸びは禁物です。以下は、価格、予算の問題は一応クリアーしたとして、話を進めます。

希望条件に合う物件は見つかった。予算の範囲内に納まりそうだ。しかし、何か引っかかるものがある。しかも、その「何か」がなんであるかよく分からない、そういう場面を多くの人が経験します。当然のことです。初めて体験する大きな買い物です。一生そこに住むことになるはずの買い物です。しかも、自分が気に入った物件は、他の人も気に入る確率が高いわけですから、早く決めないと買い損ないそうです。「決断力」が求められる場面です。長い人生のあいだには「決断」しなければならない場面も少なくありません。

病気との対決＝難しい手術もその一つといえるでしょう。３０年程前のことです。妻の母親（当時６０才）が肝臓ガンの疑いで入院した時のことです。６０才という年齢からいってリスクは高いが手術をするか、経過をみながら治療を続けるかの判断を担当医から求められました。妻と私は相談することもなく即答しました。「自分の母親が同じ立場に置かれたらどうしますか」と担当医に聞いたのです。担当医は少し考えたうえで「細心の注意をしながら経過をみます」「手術はしません」という答えでした。妻の母は９０才を過ぎて今も元気に暮らしています。

病気への対応は命にかかわる問題です。不動産との対応はその人の生活に深くかかわるという意味ではやはり大きな問題です。そんな大きな問題にかかわる時、信頼して相談できる、買う人の立場に立って本当のアドバイスができる、そんな仕事をするために三年前に不動産事業部を開設しました。

表参道に家を買う

表参道に家を買う」というファイナンシャル・プランナー出身の女性社長が書いた本に目を通しました。表参道といえばここ数年地価上昇率日本一の地域で、この１０数年毎日が「お祭り」「縁日」という賑わいを見せていることで有名です。青山通りから原宿に通じるケヤキ並木の美しい大通りでしたが、今やファッションの街、流行発信の街として世界にその名前が知られるようになりました。「表参道不動産」の加瀬恵子社長が、日本一の賑わいを見せている街で家（中古マンション）を買い、自分が住むなり、他人に貸すなり、数年後に売却するなりして資産形成をするノウハウをまとめた本です。

不動産バブルがはじけるまでは、日本でも「住宅すごろく」という言葉が一般的にいわれていました。親元を離れるとまず会社の寮か民間アパートに住み、結婚して子供ができる頃になるとローンを組んでマンションを買い、子供が小学生になる頃には、そのマンションを買い値の２～３倍で売り、それを頭金にして郊外に庭付戸建住宅を買うというパターンです。そのパターンが表参道に限らず、都心の一部地域で復活しているということのようです。

地方都市福島、３０万都市福島で加瀬社長のいうノウハウがすべて通用するわけではありませんが、物件選びの際に参考になる事も少なくないので以下にご紹介します。

①　地価の下がらない場所の物件を買う

②　家の購入を「投資行動」としてとらえる

③　物件の賃借人の立場で考えてみる

この三つの立場、考え方で物件を検討すれば失敗しないと説いています。

①については、日当たりが良く、騒音が少なく、交通事情が良く、商業施設・公共施設が近くにあり、近隣社会のコミュニティが良好な環境ということです。つきつめて考えれば、住宅の購入とは居住空間と周辺環境を購入することです。決め手は自分も含めて多くの人が「住んでみたい街」かどうかで価格が決まるということです。

②については、不動産は「自分が使う」、「他人に貸す」、「他人に売る」、「資産として残す」というふうに多様な運用が考えられます。その価値を決めるのは結局のところ「空間が生み出す収益力とその年数から計るもの」ということにつきます。つまり「自分ならその家を借りるのにいくらの家賃を払う気になるか」「他人に貸したら、いくらの家賃を何年ぐらい期待できるか」ということです。土地は腐らないといわれますが、値段は下がる場合もあります。問題は建物です。マンションの例でいえば、「建物本体の寿命」と「設備仕様の寿命」「流通市場での寿命」に分けて考えられますが、日本の中古マンション市場はまだ歴史が浅いために、築後４０年を過ぎると、よほど立地条件、環境の良い場所でなければ価格は５分の１～１０分の１に下がってしまうケースが大部分です。特に福島の場合は、築後４０年近いマンションは、いくら「駅近」であったり、信夫山の麓で環境が良くてもスラム化してしまい値段が付かないのが実態です。

③については、働くのに都合の良い立地条件か、休息するのにふさわしい快適な環境であるか否かです。それにはあまり個性的でない、多目的な用途に使える、多くの人が「住んでみたい街」と考える場所に立地する物件ということになります。

市内にはいま６,０００戸～７,０００戸のマンションが建っています。そのうち４％～５％つまり年間３００戸前後の中古マンションが物件として売りに出てくる計算になります。わが社も皆様と一緒に福島の中古マンションについて勉強していくことをお約束します。