不動産教育

 　消費者教育の大切さが叫ばれて２０年ぐらいになるでしょうか。
 
　様々なサービスや商品が氾濫する世の中で、トラブルを避けるための知識や判断力を身につけさせる「教育」を指す言葉です。
 
　多くの人が日常的に利用するサービスや商品購入の場合は、毎日の消費行動のなかで、実地教育を受けているので、大きな失敗をすることは多くありません。
 
　腐ったリンゴを売る店や不味いランチを出す食堂は、それだけで失格であり、存続できません。
 
　お客様がその店や食堂を二度と訪ねることはないからです。
 
　商品の流通やサービスの提供を通じて、買う側のお客様と送る側の業者が、お互いに日常的に経験し、共通の理解が得られるので、大きな間違い、行き違いは起きにくいわけです。
 
　ところが、土地を買う、住宅を買う、住宅を建てるというような、非日常的な大きな買い物をするという経験は、普通の人は一生に一度が二度の体験です。
 
　不動産業者、仲介業者は、仕事ですから日常的に経験し、慣れているのは当たり前です。
 
　ここに、プロとアマ（普通のお客様）の大きな違い、経験格差があります。
 
　１０年ぐらい前までは、この経験格差と情報格差（手持ちの物件情報量・質の違い）だけで不動産仲介業が成り立つといわれていました。
 
　今は、インターネットで物件情報はすぐに手に入る時代になったので、情報格差は小さくなりました。
 
　しかし、経験格差はやはり大きなものです。
 
　この格差を少しでも小さいものにしようとするのが消費者教育であり、「不動産教育」というわけです。
 
　つい最近、あるお客様から相談を受けました。
 
　福島市郊外の古い住宅付きの土地を買ったのだが、実はその古家で、３年程前に独り暮らしの老人が孤独死をして、１ヶ月程発見が遅れたという事情が買った後で判ったという相談です。
 
　仲介業者は、そんな事情は知らなかったと言い張り、売り主は、安く売ったのだから、そのぐらいのことは我慢して欲しいと、解約に応じないとのことです。
 
　宅建協会本部や県庁住宅課の窓口を訪れ、じっくりと相談し、対応等を進めるつもりです。
 
　「不動産教育」は、まず、仲介業者の「教育」から始めなければ・・・と考えさせられる出来事です。

マーケットは「暴力装置」

政治の世界では、自衛隊を「暴力装置」と発言した官房長官が辞めさせられるという「事件」が２年前にありました。
 
　政治学の定義では、「国家とは、軍隊、警察といった暴力を正統的に独占・行使できる唯一の組織である」となるわけですが、時の仙谷官房長官の発言はいかにも「稚拙」でした。
 
　「暴力装置」という表現が独り歩きして、「暴力団」的イメージで自衛隊をとらえているのではないかとの「世論」に押されて、表舞台から去ったわけです。
 
　経済の世界、金融マーケットの世界はある意味では、無慈悲な、「暴力的」な世界だとつくづく思います。
 
　ギリシャの財政破綻は、金融マーケットでの国債利回りが２８％超という現実を前にして、「打つ手なし」の状態です。経済的な「死刑宣告」です。
 
　国内では、オリンパスの１０年余にわたる「損失隠し」が表面化し、株価は５分の１に暴落しました。
 
　ギリシャの場合も、発端はユーロ加入時の「損失隠し」だったようです。
 
　マーケットが機能し、存続するための最低限の条件は、公平・公正・透明性の確保です。
 
　「損失隠し」という不正な手段で市場に嘘をついた市場参加者に対して、市場側が厳しく、場合によっては「暴力的」に制裁を加えることは当然のことです。
 
　その意味で、マーケットは「暴力装置」ということになるわけです。
 
　マーケットの暴力性を考える場合、「大恐慌」という側面も無視することはできません。
 
　何かがきっかけで、市場参加者の大多数が「超弱気」となり、経済の前途に「恐怖」を感じたとき、「恐慌」は現実化するといわれています。
 
　「大恐慌」の無慈悲さ、国民の生活を根底から覆す暴力性については、想像を超えたものになるのではないでしょうか。
 
　不動産マーケットの場合、幸か不幸か、正常なマーケットというものが存在しません。
 
　取引は個々の「相対取引(あいたいとりひき)」であり、公正さや透明性は世の中からあまり期待されていないという事情があるからでしょうか。
 
　厳密な意味での不動産マーケットはないわけですが、インターネットでの物件情報の公開は、マーケット機能のかなりの部分をカバーできる時代になりました。
 
　お客様の立場からすれば、仲介業者のホームページを詳しくチェックすることで、いま市場に出回っている不動産情報の大部分をカバーできるようになったということです。
 
　仲介業者側としては、手持ちの物件情報は、良い面も、マイナス面も含めて総てオープンにすることが求められているのではないでしょうか。

夜討ち朝駆けは禁止です！

 　「夜討ち朝駆け戦の習い」という懐かしい言葉を思い出させる出来事が最近ありました。
 
　国土交通省が、この１０月１日から宅建業法の施行規則を改正し、深夜や早朝の「営業活動」を禁止したのです。
 
　一部のマンション業者やハウスメーカーの営業マンがお客様の都合や迷惑を考えないで、「夜襲営業」や「早朝奇襲営業」を行っていたことに対する規制強化の一環です。
 
　戦国武将や帝国陸軍は夜襲攻撃と早朝奇襲攻撃を得意技としていたことはよく知られていることですが、今でも、その「伝統」はマスコミ取材陣に根強く残っているし、不動産業界の一部にも残っていたということでしょうか。
 
　国土交通省がターゲットにしたのは、主としてワンルーム・マンションの販売業者のようです。
 
　規制の内容としては、（１）会社名や氏名を告げずに勧誘すること。
（２）相手が断ったのにもかかわらず、しつこく勧誘すること。
（３）午後９時から午前８時までの時間に電話又は訪問による勧誘。
の三項目です。
 
　いずれも、常識以前の禁止事項ですが、こんな規制を受けなければならないぐらい、この業界の一部には「時代遅れ」な部分が残っていたということでしょう。
 
　モデルハウスやモデルルームを見学し、住所・氏名・電話番号を記入したりすると、翌日から電話攻勢・夜討ち朝駆けにさらされるというのは「世間の常識」です。
 
　残念ながら、この「世間の常識」を完全には否定できないのが業界の現状でもあります。
 
　今は、インターネット・検索エンジンを利用すればほとんどの情報が入手できる時代なのです。
 
　多額の費用を使ってモデルハウスを建てたからといって、その費用を早く回収しようとして、お客様を追いかけ回すような営業スタイルは通用しないのです。
 
　当社が、インターネット・ホームページ中心の仲介に切り替えて４年が経過しました。おかげさまで、売買仲介、賃貸仲介ともにお客様の理解が広がり、少なからぬ支持・支援をいただけるまでに育ってきました。
 
　私どもの方から、お客様に「夜討ち朝駆け」を仕掛けることは決してありませんが、当社のホームページは、３６５日、２４時間、「開店」していますので、お客様の方からは、「夜討ち朝駆け」でホームページをご覧になっていただくことは大歓迎です。
 
　もちろん、メールも２４時間受付中です。