「弁証法」というレンズを通して見た不動産仲介業

　わが国では、「弁証法」というと、一部の左翼学派やマルクス主義哲学の独占物のように受けとめられがちですが、大きなマチガイです。
 
　ドイツの哲学者ヘーゲルによってほぼ完成された弁証法的考え方は、今や世界の最先端のビジネスマンや自然科学の研究者の手法としても活用されています。
 
　人間の世界、世の中を、「対立物の統一」として大きくとらえ、世の中の進歩・発展を「螺旋的発展」と規定する考え方（哲学）が「弁証法」です。
 
　対立物の統一とは、資本主義の世の中にあっては、資本家と労働者はお互いに「対立」する立場にありながら、反面、相手の存在がなければ、世の中に存在できないような関係を指す考え方です。
 
　自然界にこの法則をあてはめれば、磁石のN極とS極のような関係であり、「化学」の世界でいえば、正の電荷を持つ陽イオンと負の電荷を持つ陰イオンの関係です。
 
　この考え方を不動産仲介業にあてはめるとどうなるでしょうか。
 
　売り主の立場・事情について考えてみます。
 
　３０年前に、３人の子供を伸び伸びと育てるために郊外に戸建住宅を買いました。今では、子供達も独立し、５DKの住居に住むのは夫婦２人だけです。
 
　ローンの支払いも終わり、夫は退職しました。日常の買い物や病院通いのことを考えると郊外の生活は何かと不便です。５DKの家は広すぎて掃除も大変です。
 
　市の中心部に築１０年の３DKのマンションが１,２００万円で売りに出ているのをインターネットで見つけました。
 
　考えてみれば、子供達は独立して、福島に戻る予定はありません。これから先、庭の手入れも大変になりそうです。
 
　学生時代の下宿暮らしから始まって、結婚してのアパート暮らし、子育てのために「広さ」を求めて郊外に戸建住宅を買い、老後は利便性の高い中心部のマンションに住む。
 
　この生活変化を「弁証法」的に解釈すれば、両親の家族として生を受け、親と世の中の庇護の下で教育を受けて、独り立ちし、結婚して次の世代の受け手（子供）を育てるという、世の中の循環・発展の一端を担っているということになるわけです。
 
　つまり、住宅のマーケット・住宅流通の世界に、アパートの借り主として第一歩を踏み出し、郊外住宅の売り手であり、中心部マンションの買い手として三たび住宅流通市場に登場しようということです。
 
　対立物の統一（相互浸透）とういう考え方から見ると、売り手が存在するから買い手も現れるのであり、その逆も成り立つわけです。お互いに価格その他で利害は鋭く対立する立場にありながら、その存在が前提となるという意味で文字通り「対立物の統一」の関係なわけです。
 
　そこで、考えました。主として価格をめぐって鋭く対立する（そうでないケースも少なくありませんが）立場にある売り主と買い主の間に入る仲介業者の役割は何なのでしょうか。
 
　弁証法の立場で見た時、不動産仲介業はどう解釈できるのでしょうか？
 
　弁証法の考え方に止揚（アウフヘーベン）という思考法があります。対立・矛盾はより高次元なものへと展開することで止揚されるという哲学的論証です。（難しすぎて理解できなくとも全く問題なしです。念のため）
 
　買い主の立場に立った際の仲介業者の例で説明します。
 
　ある物件を買いたいと思っているお客様の、本心、ニーズ、考え方、生き方を十分に聞き知ることが仲介業者の仕事です。
 
　しかし、物件の価格をめぐっては、売り主側とは対立関係にあるわけです。この対立を解決（止揚）するのは通常はマーケットです。
 
　不動産の場合、厳密な意味での市場・マーケットはありません。相対取引であり、仲介業者が市場の代役をするわけです。
 
　不動産という超高額商品の取引に際して、利害対立する売り主と買い主の間に入って、双方の利害・言い分を十分に聞き、双方を納得・満足させる役割を果たすことが、不動産仲介業を弁証法という高度な哲学的考察から見た位置づけであることが分かりました。
 
　生煮えの論考をご笑覧下さい。

尖閣三島の値段

新聞報道によれば、政府は尖閣三島（約４.４９平方キロ）を２０億５,０００万円で買い取ることで地権者と合意したとのことです。
 
　地権者との交渉では、先行していた東京都側が、不動産鑑定士や地質・海洋学者らのチームを派遣して準備作業を進めてきましたが、空振りに終わりそうです。
 
　もともと、石原都知事の思い付き的発想から出た話であって、何ら戦略的裏付けも、具体的な作戦計画もなかったようです。
 
　４,４９０,０００平米の離島を２０億５,０００万円でで政府が買うということは、１平米当たり４５６.６円、反当（１０００㎡当たり）４５万６,６００円という法外に高い価格です。
 
　私の古巣の（財）日本不動産研究所の不動産鑑定士が派遣団に同行していたようですから、恐らく、反当１万円、１平米１０円ぐらいの評価額になるはずでした。
 
　１平米１０円、全体で４,４９０万円の鑑定価格では、地権者も同意しないでしょうし、それ以上の評価額を鑑定士が出すことは困難です。
 
　つまり、正攻法では対応できない問題を、石原都知事はパフォーマンスとして演出したとしか思えません。
 
　国が三島を借地している賃借料が年間２,５００万円弱ということですが、この地代そのものが、政治加算されたものであり、何ら妥当性のないものです。
 
　土地の値段や地代を経済的に算定するのが不動産鑑定士の仕事ですが、尖閣三島に限っていえば、政治的配慮や外交上の加算が大きく影響しており、鑑定評価とは、本質的になじまない問題です。
 
　にもかかわらず、尖閣諸島に不動産鑑定士を含むチームを派遣したということは、為政者としては失格だと断言できます。
 
　地権者との交渉見通しや、都議会対応も含めて、全くのパフォーマンスであったことが、間もなく明らかになるのではないでしょうか。

海外所在不明者調査

ひょんな事から、海外に在住する日本人の所在調査の仕事を手がけて１０年になります。
 
　明治以降、ハワイや北米、南米に大量の日本人が移民として海を渡りました。
 
　移民としてブラジル、ペルー、アメリカ等に渡った日本人の子孫は約２００万人います。
 
　大部分は、海を渡った日本人の二世、三世になります。現地語は話せても、日本語はまるで出来ないのは当然です。
 
　この二世、三世のご先祖様が、日本にある不動産の相続人となるケースは少なくありません。
 
　通常は、相続人のうちの１人や２人が所在不明でも特に問題は発生しません。
 
　たまたま、その土地が公共事業の予定に含まれているような場合に、公共用地買収の担当者は困ってしまうことになります。
 
　１０年程前でしょうか。県南地区の用地担当者から、海外移住した後に、所在が全く不明になった相続人の調査について相談を受けました。
 
　明治３０時代にアメリカに移住したことまでは分かっていますが、その後の手がかりが全くつかめないのでチエと力を貸して欲しいとのことでした。
 
　（有）インターナショナル・コミュニケーションズというネイティブスピーカーを企業に派遣して語学研修を行う会社を立ち上げたことが縁での依頼、相談でした。
 
　幸い、１００年近く前に米国に移住した人の三世にあたる人の所在をつきとめることができ、手紙や電話での連絡で、無事に日本にある土地の相続手続きと買収手続を終えることができました。
 
　用地買収の担当者からは、大変感謝されました。このことをヒントにして、海外在住の日本人所在不明者の調査は、世の中が必要としているビジネスなのではないかと、ピンときました。
 
　関係者の意見を広く聞き、日本では、そのような調査ビジネスをやっている会社がないことも確かめました。
 
　需要は、公共用地の買収担当者以外にも、弁護士事務所、司法書士事務所、行政書士とかなり広範囲に存在することも分かりました。
 
　国内に「ライバル」企業が全くないわけではありません。人探しのプロである「探偵事務所」は存在しますが、ご先祖様が海外に移住し、現在連絡が取れなくなっている人の調査は不得意だし、手がけていないようです。
 
　「用地ジャーナル」という公共事業関連の専門業界誌に広告を掲載すると全国から問い合わせがきます。
 
　最近は、用地担当者も所在不明者の調査をしっかりと実行しないと、後日、様々な問題が起きることが分かってきたようです。
 
　日本で、誰も手がけていないビジネスを始めて、早や１０年。多くの経験やノウハウ、実績を積み重ねてきましたが、まだまだ課題は少なくありません。