日本の地価総額

不動産の鑑定評価の仕事に携わって４０年になります。

 土地の値段は何で決まるのか？土地価格を決定する最大の要因は何か？・・・ということを考え続けてきました。

  結論的に言うと、その土地を利用・活用して経済活動を行って、どれだけの売上・収益・利益が上げられるかで、その土地の値段は決まるということが、今のところ一番正しい考え方のようです。

 １９９８年頃までは、国土交通省が日本の土地総額を公表していました。

  わが国の土地価格総額のピークは１９９０年で２,４７０兆円でした。
 
 その年のＧＤＰが４４９兆円ですからＧＤＰの５.５倍であり、明らかにバブルだったと分かります。

 ちなみに、同じ年に、米国はＧＤＰの０.９倍、英国はＧＤＰの１.８倍が地価総額でした。

 つい先日、総務省が発表している日本の土地資産額（個人・法人所有の民有地）の都道府県別の総額をネット上で見つけました。

  国や自治体所有の土地価格を含まないので、正確な比較はできませんが、概要・傾向は掴むことができます。

  最新の数字で、２０１０年の日本の民有地の地価総額は１,００１兆円です。２０１０年のＧＤＰが４８２兆円ですから２.１倍になります。

  ＧＤＰとの比較では、地価の適正水準はＧＤＰの１倍～１.２倍とされていますから、わが国の地価は、国際水準からみて、まだ２倍ぐらい高いとの推論が成り立つわけです。

 ちなみに、２００８年の福島県の民有地の地価総額は１２兆円余りです。２００８年の福島県のＧＤＰは７兆７,０００億円ですから、ＧＤＰの１.６倍であり、世界水準からみてやや高いことになります。

 東京都の例ですと、２００８年の民有地の地価総額は２２８兆円。ＧＤＰが９０兆円ですから、ＧＤＰの２.５倍と土地価格の国際比較では高いということになります。

 国土交通省が、なぜか、１９９９年からわが国の土地総額の公表を止めたのが残念です。

嘘つきから学ぶもの

７０有余年、「我以外、総て師」として生きてきました。
 
結果として、多くの人に出会い、多くのことを学んできたと、つくづく思います。
 
世の中からは、嘘つき呼ばわりされる人との付き合いも少なくありませんでしたし、今でも、たまには、お付き合いしています。
 
人が嘘をつく理由・原因は、その動機・目的から４分類できそうです。
 

（１）積極的に、最初から、相手を騙すつもりで嘘をつく人。これに金銭的な目的、経済的利益が加われば、詐欺師であり、犯罪行為です。

 

（２）積極的に、自分から仕掛けるわけではないが、追いつめられたりして、言い逃れのために、結果として嘘をつく人。借金取りから等の言い逃れのために、少なくない人にみられる言動ではないでしょうか。

 

（３）動機は善意だが、結果として相手に「嘘」をついたことになる人。会社を２回も３回も倒産させ、世の中からあまり信用されない人が、少しでも「借りを返す」目的でオイシソウな話を持ち込んでくるケースが少なくありません。「千三つ」といわれる不動産業界では珍しいことではないようです。

 
善意からスタートするのですが、力不足・準備不足・調査不十分・金力不足等々で、結果として嘘となってしまうことは少なくありません。
 

（４）希望・願望レベルの嘘をつく人。これは、小児性虚言癖の一種で、幼児や子供にとっては、成長する過程での心理現象でしょうが、大の大人になっても卒業できない人もいるようです。世にいう「ホラ吹き」の類いでしょうか。

 
　いずれの型の嘘をつくにしろ、嘘をつくには必ず目的があるわけです。本当のこととしては言えないことを、それを嘘として表現することで、本当の目的を達成しようとする、といった、複雑な心理戦が人間社会には多々あるようです。
 
日銀の白川前総裁は辞任するに際して、自分が進めた金融政策について「歴史の審判に任せる」と自信に満ちた静かな口調で述べていたのが強く印象に残ります。
 
民主党政権時代から、「デフレ脱却のためには何でもやれ！」「国債をもっと買え！」との圧力を受け続けていましたが、実際にはほとんど実行しなかった
（？）わけです。
 
　インフレ目標１％を目ざします。５５兆円（５％）の資金供給を増やします。と口では約束しても、本心では、そんなことをしたら大変なことになる、日銀は通貨の安定こそその本分であり、時の政権に阿（おもね）ることは決してしないということだったことがよーく分かります。
 
　安倍政権に対しても、心にもなく、２％のインフレ目標を約束していました。結果として、本心でないことを言う、自分の心に反することを言う行為は、自分に嘘をついたことになるわけで、その時の白川総裁の表情に「本心ではない」ことが現れていました。
 
　主役交代で、黒田総裁は、「何でもあり」の路線を進んでいます。日銀が「景気回復ええじゃないか」の踊りの輪に加わるだけでなく、音頭取りの役割まで引き受けて、本当にええのでしょうか。

平成の「ええじゃないか」現象

デフレの時代が２０年も続くと、世の中には重く暗いムードが蔓延してきます。
 
デフレの時代に得をした、損をしなかった人や階層はいるのでしょうか。年金生活者や高貯蓄層は、年金や貯金が目減りしなかったという意味では、得をしたのかもしれません。
 
国民一般のなかには、将来展望が不透明ななかで、鬱積した気分が蔓延しています。特に、若者にとっては、就職難・低賃金の苦難の時代が続いています。
 
そんな気分を吹きとばすかのように、年末の政権交代に続いて、円安・株高現象が起きています。
 
江戸時代の末期、慶応３年（１８６７年）の夏から翌年の春にかけて、天から御礼（御符）が降ってきて、民衆が仮装をして囃子言葉の「ええじゃないか」等を連呼しながら集団で町々を巡って熱狂的に踊った現象があったと歴史は教えています。
 
東海道から始まり、近畿から江戸、四国まで広がった社会現象であり、結果として「倒幕派」を助勢した「運動」だったようです。
 
２６０余年続いた江戸の世の閉塞感を打破する反作用的な現象だったと理解することができます。
 
「円安・株高　ええじゃないか」、「景気回復　ええじゃないか」、「インフレ・賃上げ　ええじゃないか」、そんなムードが日本中に蔓延している気がしてなりません。
 
気になるのは、白から黒にトップが交代しただけで、「通貨の番人」日銀までが「何でもかんでも　ええじゃないか」のムードに流されかねないことです。
 
世界経済はオセロゲームではないのです。三本の矢程度の旧い手法で、黒が白をひっくり返すほど甘くないと見るのはヒガ目でしょうか。
 
独立性こそが最大の存在理由であるはずの日銀までが、「ええじゃないかの踊りの輪」に加わってええのでしょうか？