見切り千両

　「見切り千両」という言葉はよく知られていますが、相場用語、マーケットの格言だと思いこんでいました。

　

　ところが、ある本を読んでいると、旧米沢藩の藩主を勤めた、あの有名な上杉鷹山（１７５１年～１８２２年）の教えの一節らしいことが分かりました。

 

　早速、検索エンジンで「上杉鷹山」「見切り千両」と入力してみますと出てきました。すばらしい教えです。

 

　働き　　　　　　  一両

　考え　　　　　　  五両

　知恵借り　　　   十両

　コツ借り　　　    五十両

　ひらめき　　  　 百両

　人知り　　　　    三百両

　歴史に学ぶ　   五百両

　見切り　　　　　 千両

　無欲　　　　　　 万両

とあります。

 

　何年も続く凶作や浅間山大噴火を原因とする「天明の大飢饉」の時代にあって、藩財政の立て直しと殖産振興をはかった、名君の誉れ高い人物らしい格調高い名言です。　

 

　ついでに「なせばなる、なさねば成らぬ何事も、成らぬは人の為さぬなりけり」という格言も原作者は上杉鷹山であることを知りました。

 

　これなどは、今の今まで受験英語で習った「Just do it! Nothing can be done unless you make it」が原作だとばかり思っていました。

　

　思いこみというものはおそろしいものです。

 

　ついでに言えば、学校英語の教師が「Nothing……」を英文法の受動態表現の例として教えるときに、その同じ表現・内容が上杉鷹山の教えにあることを何でふれなかったのか疑問に思います。

 

　私の学んだ中学・高校の（教師の）レベルが低かったせいなのか、インターネットの時代の今だからこそ、誰にでも分かることがらになったといえるのか、よく分かりません。多分後者なのでしょう。

 

　それにしても、「見切り千両」とは、よく云ったものです。仕事のコツ・処生訓　を比較して、分かりやすく金額に換算して表現したものですが、今、世界中が大騒ぎしている「不良債権処理」について２４０年も前にその対応策を訓示しているようなものです。

 

　言葉の意味としては、「早く処理・処分するほどうまくいく」といったことでしょうが、その重み、緊急度を金額で表現するあたり、山下清の「兵隊の位で云えば…」をしのぐ分かりやすさです。

 

　ちなみに、２４０年前の千両は今の価値としては４,０００万円といったところでしょうか。

 

　鷹山公の教えで最高の格付・評価を得ている「無欲　万両」は、勝海舟が西郷隆盛を評した言葉として知られる「金もいらぬ、名誉もいらぬ、命もいらぬ人は…」という言葉に通底するものがあります。

 

　私ごとき俗人・凡人には「無欲　万両」などは望むべくもありませんが、せめて知恵借り（１０両）、コツ借り（５０両）、ひらめき（１００両）、人知り（３００両）、歴史に学ぶ（５００両）、計９６０両（現在価値で約４,０００万円）ぐらいの仕事は毎年コツコツとこなしたいと願っています。

地域の品格と居住環境

国土交通省土地政策課が昨年６月、「敷地細分化抑制のための評価指標マニュアル」を発表しました。大都市圏で顕著なミニ開発を抑制し、将来にわたって良好な居住環境を維持するための指標ということでしょうか。

 

指標作成の背景・目的は以下の４点です。

 

①　住宅・宅地については、量的には充足されたが、居住環境の質については十分とは言えない。

②　今後は、新規に供給される宅地の質の向上とともに、既存宅地の質の向上を図る必要がある。

③　問題のあるミニ開発を抑制し、良好な居住環境を持つミニ開発（？）へと誘導する。

④　消費者が住宅の居住環境を評価できる評価指標・手法を検討・作成する。

 

ちなみにミニ開発とは１００㎡以下の区画敷地のことを指しています。地方都市では、中心市街地以外にはほとんどみられませんが、居住環境を測定するモノサシとしてご紹介します。

 

土地の価格は立地・利便性・宅地の利用しやすさ（用途地域、容積率、道路幅員、最寄り駅までの距離等）と街並み・景観形成・緑環境等の「居住環境形成要因」で決まると考えられます。

 

この居住環境価値を計測する項目としては、指標は以下の７項目をあげています。

 

○　地域の緑に覆われた面積の比率（緑被率）

○　１人当たりの空地面積

○　建物面積に対する空地面積の比率

○　人と車の分離

○　バリアフリー化への対応

○　良好な日照・通風・採光の確保

○　街並み・景観の統一

 

このモノサシで市内の住宅地を見なおし、順位をつけるとしたらどんな場所・地域があげられるでしょうか。

 

森合の県立美術館周辺の住宅地の一部、御倉町の旧日銀支店長宅周辺の住宅地、花園町の桜の聖母短大周辺の住宅地などがすぐに思い浮かびます。

 

全国レベルでは田園調布、麻布、番町　…　関西の芦屋あたりでしょうか。

 

いずれもこの１０年来、高層マンション開発が盛んで品格のある居住環境というイメージから遠くなりつつあります。高層マンションの立地は、視点を変えれば、立体型の空間ミニ開発ともいえます。億ション＝ミニ開発、何か変ですね。

 

例外もあります。福島市の森合の住民は某建設会社が企画した高層マンション計画を地域のイメージ・環境を損なうとして計画案に同意せず、デベロッパーもあっさりと計画変更に応じて、区画分譲地としました。

 

田園調布は地域住民の昔からの協定で敷地の細分化（ミニ開発）や高層マンションの建築を認めていません。

 

地域の品格・居住環境を決める大切な要素の一つに、その地域に住む人々の意識・品性・知性・品格という要素があることを考えさせられました。

現物資産が見なおされる時代

世界経済の先行き不安が増し、国内でも不況感が広まっています。

 

こんな時代「投資家」といわれる人達はどんな行動をとるのでしょうか。国土交通省の不動産投資顧問業登録者の一人として、「投資」について関心を持ち続けてきました。

 

まず「生保」や「年金基金」、「金融・証券」などの「機関投資家」と呼ばれる人達の行動です。彼らはサブプライム関連証券や内外の株式投資で大損をしました。

 

野村が６,０００億円の欠損、みずほも７,０００億円の欠損と報道されています。「時価評価」の原則を適用除外してもこの数字なのですから、実態はもっとひどいものだとマーケットは見ているようです。「みずほ」に公的資金注入は必至と一部の関係者は観測しています。

 

個人投資家はこんな時代に何を考え、どんな行動をとっているのでしょうか。

 

株式と債券のバランスを考えながらも「キャッシュ」の比重を増やしているといわれています。つまり、下落局面でも長期保有に耐える銘柄を物色し、日経平均４,０００円台（？）という大底に備えているのではないでしょうか。

 

世界の個人投資家は金融資産から距離を置き、金（ゴールド）などの実物資産・現物資産に向かっているようです。ゴールドは実物資産としての側面と、金融資産（究極の貨幣）としての側面を併せ持つ「安全資産」とされています。

 

現物資産の代表的なものの一つに不動産があげられます。金融資産のリスク不安が高まるなかで、ペーパー資産から現物資産へと向かう流れが見られます。

 

個人が住宅を購入するという経済行為も、一定の資金を使って不動産という現物資産を手に入れるという意味で「投資行為」です。

 

例え、居住用の場合でも一定の金銭を投じて「資産」を手にするわけですから、経済的には「投資行為」と見るのが正しいわけです。

 

投資というレンズを通して不動産、とりわけ住宅を見る場合、どんな点に注意すれば良いのでしょうか。

 

第一点は、値下がりリスクが小さく、大不況や大インフレにも耐えられるか否かという点です。

 

中古住宅や中古マンションは、すでに十分に（？）値下がりしているので、これ以上の値下がりリスクは小さいといえます。それに不動産は伝統的にインフレに強い資産といわれています。

 

第二点は、収益性という面からの検討です。自分とその家族が住む住宅の場合でも、仮に貸すとした場合、家賃収入はどのくらい見込めるかという分析が必要です。

 

購入価格に対して何％の利回りになるかです。表面利回り（家賃収入から税金や建物償却費・管理費を引く前の年間利回り）が二桁は最低限必要です。

 

この条件を満たす不動産は、中古住宅、中古マンションに限られてしまいます。

 

こんな背景があって、いま中古住宅が見直されています。

 

第三点は、中古住宅は建物の見極めが重要だということです。築年数は古くても、しっかりした基礎と資材を使い、施工や使い方もていねいな物件は少なくありません。価格も値ごろ感のある物件です。

 

「不動産に掘り出しものなし」といわれたのは２０数年前の時代のことです。

 

２０年近い「地価下落」の時代が続いた今、「掘り出しもの」ありの時代といえます。

 

時間はたっぷりあります。私どもと一緒に、「宝さがし」「掘り出しもの」さがしを楽しんでみませんか。

 

大不況の時代も楽しみながら乗り越えていこうではありませんか。