買主本位の業界を目ざして

新年おめでとうございます。

不動産鑑定士としては３０年余り仕事をしていますが、不動産仲介業は３年目に入ったところです。

１０年程前から米国の不動産は中古住宅の取引が活発で、バイヤーズ・エージェントという制度が主流になりつつあるということを耳にするようになりました。直接米国を訪ねて住宅流通事情を見てみたいという強い希望を持っていましたが、その機会がないままになっています。５年程前に姪の結婚式出席のためハワイに１週間程滞在した折りに、コンドミニアムの流通事情を調べたことがあります。東京都心のマンション並みに高いという感じと、同じ間取り面積でも海に面したオーシャン・ビューの部屋と反対向きのマウンテン・ビューの部屋では、値段が２倍も違うことにいささか驚いた記憶があります。

米国の住宅流通事情については、丁度その頃からインターネットが盛んになってきたので「バイヤーズ・エージェント」というキーワードで検索し、米国だけでなく、日本国内の動きも知ることができ、データもかなり集めました。調べだすとノメリ込む方なので、２年程かけて、「日本でもバイヤーズ・エージェントは普及するのか否か」「日本の住宅流通業界の近代化には何が必要か」などを調査し、分析してみました。結果レポートは「わが国におけるバイヤーズ・エージェント制度の現状と展望」として専門誌に載せました。

　その後、私自身の関心事が、わが国の不動産流通業界の課題とその解決等へと向い、業界の集まりに顔を出し、資料を集め、本気で研究（？）してみました。多くの課題や問題点、疑問点、改善点があることは皆様もお解りのことと思います。他の流通業界と比較して最大の特徴点、問題点は「消費者主権」「買い主主権」が弱いというか確立していないことだと考えています。その原因の一つに仲介業者が売り主の方を向いて仕事をしていることが多いという事情があります。

インターネットがこれだけ普及し、物件情報が手に入りやすくなり、業界のウラ事情も見えやすくなってきているので、これからは「買い主本位」の業界でなければ生き残れないとの感を強めている、今日この頃です。

住宅の品質管理

今年は食品の品質管理が各地で問題になった年でした。

命や健康にかかわる事から、産地のゴマカシまで様々なレベルの「偽装」が発覚したわけですが、これを他山の石として良い方向に向かうことを願っています。

不動産業界では数十年も前から、住宅の品質管理が大きなテーマとして取り上げられてきました。快適で安全な住宅を取得したいという人々の希望に応えるべく業界あげて努力してきたはずですが、「日暮れて、道遠し」の感は否めません。

新築住宅に関しては「住宅の品質確保法」などで着実に改善に向かっています。

問題は中古住宅、中古マンションです。

欧米では、よく手入れされた住宅の資産価値は向上することさえあるといわれています。日本の木造住宅は築後約３０年で市場価値はゼロなどと一般には云われています。この違いはどこからでてくるのでしょうか。

　一つの原因としては、日本の自然条件の厳しさをあげることができます。

高温多湿の梅雨時から夏、厳しい寒さの続く冬に加えて地震の多発。日本の木造住宅は、設計・施工・使用建材・維持管理と多くの難題をかかえていることもたしかです。

　二つ目に、わが国個有の「住宅感」が影響している気がします。「方丈記」の時代から、日本人の心の中には「雨風をしのげればよしとする」住宅感がひそんでいるのではないでしょうか。特に戦後の住宅難の時代に建てられた住宅は、そんな「設計思想」に基づいた建物が多いと感じます。

　日本がモータリゼーションの時代を迎えて約３０年、中古車に関しては、プロの査定に基づく品質チェック、価格査定があり、流通システムは完成しています。

一方、中古住宅については、品質チェック・保証システムも価格査定システムもまだまだです。

　自分のライフワークの一つとして中古住宅の性能評価システムの確立と普及に取りくむつもりです。

不動産コラム開設のご挨拶

振り返ってみると不動産鑑定士として３０余年仕事をしてきました。その間、様々な人に会い、数多くの現場（物件）をみてきました。

　３年前に不動産事業部を立ち上げようと考えた動機の一つは、今までの経験が少しでも皆様方のお役に立てればと思ったことです。

 

　本音言三（ホンネユウゾウ）というのはもちろんペンネームです。この筆名で１０年程前から「デフレＶＳインフレトレンドウォッチャー」（http://www10.plala.or.jp/tika-infre/）というコラムを個人のＨ・Ｐで連載しております。辛口のコラム、解説ですが「本音」のはなしが聞ける（見られる？）というので好評（？）です。

 

　これから週に１回程度のペースで「不動産コラム」を掲載します。愚直に本音で不動産を語ります。

　皆様方とのメールを通した「情報交換」の場から、将来的には福島盆地での不動産に関する「情報発信基地」（Ｏpen Ｓource of Ｒeal Estate in fukushima）を目ざしたいと考えています。

よろしくお願いしまーす。