表参道に家を買う

表参道に家を買う」というファイナンシャル・プランナー出身の女性社長が書いた本に目を通しました。表参道といえばここ数年地価上昇率日本一の地域で、この１０数年毎日が「お祭り」「縁日」という賑わいを見せていることで有名です。青山通りから原宿に通じるケヤキ並木の美しい大通りでしたが、今やファッションの街、流行発信の街として世界にその名前が知られるようになりました。「表参道不動産」の加瀬恵子社長が、日本一の賑わいを見せている街で家（中古マンション）を買い、自分が住むなり、他人に貸すなり、数年後に売却するなりして資産形成をするノウハウをまとめた本です。

不動産バブルがはじけるまでは、日本でも「住宅すごろく」という言葉が一般的にいわれていました。親元を離れるとまず会社の寮か民間アパートに住み、結婚して子供ができる頃になるとローンを組んでマンションを買い、子供が小学生になる頃には、そのマンションを買い値の２～３倍で売り、それを頭金にして郊外に庭付戸建住宅を買うというパターンです。そのパターンが表参道に限らず、都心の一部地域で復活しているということのようです。

地方都市福島、３０万都市福島で加瀬社長のいうノウハウがすべて通用するわけではありませんが、物件選びの際に参考になる事も少なくないので以下にご紹介します。

①　地価の下がらない場所の物件を買う

②　家の購入を「投資行動」としてとらえる

③　物件の賃借人の立場で考えてみる

この三つの立場、考え方で物件を検討すれば失敗しないと説いています。

①については、日当たりが良く、騒音が少なく、交通事情が良く、商業施設・公共施設が近くにあり、近隣社会のコミュニティが良好な環境ということです。つきつめて考えれば、住宅の購入とは居住空間と周辺環境を購入することです。決め手は自分も含めて多くの人が「住んでみたい街」かどうかで価格が決まるということです。

②については、不動産は「自分が使う」、「他人に貸す」、「他人に売る」、「資産として残す」というふうに多様な運用が考えられます。その価値を決めるのは結局のところ「空間が生み出す収益力とその年数から計るもの」ということにつきます。つまり「自分ならその家を借りるのにいくらの家賃を払う気になるか」「他人に貸したら、いくらの家賃を何年ぐらい期待できるか」ということです。土地は腐らないといわれますが、値段は下がる場合もあります。問題は建物です。マンションの例でいえば、「建物本体の寿命」と「設備仕様の寿命」「流通市場での寿命」に分けて考えられますが、日本の中古マンション市場はまだ歴史が浅いために、築後４０年を過ぎると、よほど立地条件、環境の良い場所でなければ価格は５分の１～１０分の１に下がってしまうケースが大部分です。特に福島の場合は、築後４０年近いマンションは、いくら「駅近」であったり、信夫山の麓で環境が良くてもスラム化してしまい値段が付かないのが実態です。

③については、働くのに都合の良い立地条件か、休息するのにふさわしい快適な環境であるか否かです。それにはあまり個性的でない、多目的な用途に使える、多くの人が「住んでみたい街」と考える場所に立地する物件ということになります。

市内にはいま６,０００戸～７,０００戸のマンションが建っています。そのうち４％～５％つまり年間３００戸前後の中古マンションが物件として売りに出てくる計算になります。わが社も皆様と一緒に福島の中古マンションについて勉強していくことをお約束します。

石の上にも三年

宅建業の免許を取り、不動産仲介業を始めてからまもなく３年になります。「石の上にも三年」といわれますが、石の上でも３年続けてすわれば暖まる、つまり辛抱すれば必ず成功するという願いを込めた諺のようです。まもなく３年になりなすが、私のすわった石はなかなか暖まってくれません。神様はまだまだ修行が足りないと厳しい試練を与えて下さっているのだと自分に言いきかせています。

おかげさまで、福島市内の売物件、約７００件を載せた情報誌は毎月約４００人のお客様にお届けすることができるようになりました。市内には売地、売家、売マンションを合計すると約１,０００件の在庫が常時あると推計されています。情報誌に載せる物件数が約７００件ですから、まだまだ努力する余地があります。

市内で不動産を探している人（世帯）は常時１,０００人（世帯）～１,５００人（世帯）と推計されています。つまり市内の世帯数（１０５,０００世帯）の１％～１.５％のご家族が不動産を探しているということになります。わが社ではこのうち、約４００人（世帯）の方々に情報誌をお届けしていることになりますが、まだまだ努力不足です。幸い、ホームページをご覧下さるお客様が毎月延べ２,０００人ほどいらっしゃいます。このお客様も加えると、わが社が提供している市内の「物件情報」を市内で不動産を探しているお客様の約６割の方々がご覧いただいていると推測しています。

しかし、まだまだ努力不足です。不動産は一生に一度の高額な買い物です。「物件情報」を十分に集め、現地で現物を確かめ、納得するまで調査し、値段も妥当か否か十分に比較検討し、資金計画・返済計画も十分に検討しながら、夢を実現する。私どもの仕事の第一歩は、お客様の物件探しにお役に立つ「物件情報」の提供にあると信じています。不動産仲介業者の商品は「物件」そのものではなく、「物件情報」です。「物件情報」の提供が仲介業のサービスそのものです。その原点を愚直に守ってこれからもがんばります。

不動産マーケットの特徴（２）

前回のコラムは米国の中古住宅流通事情の分析からサブプライムローン問題へと話が少しずれてしまいました。今回は、日本の「中古住宅」という本題に戻って考えてみます。

今、売りに出ている中古物件の大部分は築後１５年～２５年です。つまり１５年から２５年ほど前に建築された建物ということです。丁度、日本経済の高度成長期であり、新しい建材も次々と開発され材質については問題はないといえます。問題は施工の良し悪しです。年間の住宅着工件数が１５０万件に達しようという建築ブームの時期であったために、建築職人は引っ張りだこ、大忙しだったわけです。施工面での「手抜き」による「欠陥住宅」が大きな問題になったのもこの頃です。しかし、安心して下さい。「欠陥住宅」は必ず分かります。２～３年も住んでみれば必ず表面化します。１０年～２０年実際に人が住んでいた建物なのですからその面では一応安心といえます。

しかし、実際に建物を見る際には、柱の傾き、戸の締まり具合、基礎部分の亀裂、雨漏り跡などはよくチェックして下さい。３０年～４０年経過した建物でも材料を吟味し、腕のいい棟梁に建ててもらった建物にはしっかりしていて今後３０年～５０年は十分使える建物も少なくありません。

次に建物の立地する場所ですが、これは土地選びと同じですから、次回以降にふれることにします。

三番目のチェックポイントは使用資材です。最近問題になっているアスベストは天井材の一部やスレート葺きの屋根材として使われているケースがありますが、住宅用の場合、特に問題はないといわれています。問題なのは、合板などに使われた接着剤が有毒化学物質として室内に排出されることの影響です。しかしこれも、新築後２～３年で有害物質は排出されてしまい、築後１０年～２０年経過すれば、全く問題ないといえます。

四番目のチェックポイントは施工の良し悪しです。○○ホーム、○○ハウスといった名の通ったハウスメーカーの建物も実際に施工するのは地元の建築職人です。築後１０年以上も経過してからどこの誰が実際に施工したかは分かりようがありません。ハウスメーカーの現場カントクは目を光らせていますから、一定以上の施工品質は保たれているとみていいでしょう。しかし、実際に現場を見る際には、「欠陥住宅」のところでふれたチェックポイントは必ずチェックしましょう。自分も仕事がら、多くの中古住宅を見てきましたが、在来工法の建物でもしっかりした施工の建物は多くあります。特に地元のＫ建設工業施工の建物は施主の評判が良いようです。

五番目は、間取りです。ここに建て主（施主）の考え方や住宅観・人生観が現れます。文字通り、千差万別です。これはフィーリングの問題ですから自分の感性と合うかどうか、世帯構成と合うか否かで決めるほかありません。一般論としては、わが国の住宅は個性を主張しすぎているといわれます。隣との差別化、友人や知人の家との比較などに主要な関心が向かってしまい、住宅としての機能性や快適性・耐久性が二の次になってしまう傾向が強いようです。このように建て主の個性を強く反映した住宅は、いざ売る時にはその個性がじゃまになり、買い希望者の幅を狭め、価格を下げてしまうわけです。わが国の中古住宅流通市場がなかなか活性化しない理由の一つです。

最後はメンテナンスの問題です。日本人の大部分は、終の住処として家を建てるわけですから、そのメンテナンスも一定のレベルに達していることが多いのですが、ここでも住宅観の差を反映してやはり差が出ます。外壁の塗装ばかりに気を使っていないか否か、水廻りや床下など目に見えない部分にお金と気を使っているか否かがポイントです。建て主（売り主）の人柄、人生観、住宅観が最後の決め手です。それには庭の手入れや配置などを見ればある程度分かりますし、家にも人にも何度も会っているうちに自然に見えてきます。

（次回は住宅の立地、地域と環境をとり上げます）