起業の動機

 

　売買を中心とした仲介業を始めてまもなく４年になります。不動産鑑定士としての経験やノウハウを生かして、「新しいフィールドで自分の力を試してみたい」というのが動機の一つでした。

 

　本業としての不動産鑑定事務所の仕事は、どちらかというと役所中心の仕事です。民間の仕事の場合でも企業・団体とのお付き合いが主な仕事であり「誠実にいい仕事をすること」が最大の営業力といった世界です。

 

　物心がついてからの人生を振り返ってみても、友人・知人・家族から「商売に向いている」とか「事業家向きな性格、能力だ」などと云われることが多かった気がします。自分でも云われてみれば当たっていると感じていました。

 

　そんな声や思いに背中を押されたのでしょうか、この１０年のあいだに会社を２社立ち上げました。（有）インターナショナル・コミュニケーションズ（http://www.fukushima-ic.com/）と㈱東北環境技術（http://www.tkgiso.co.jp/）です。いずれも知人から、会社を作り新しい事業を始めたいので知恵と力を貸して欲しいと頼まれての起業です。これも頼まれて引き取った部屋を法曹ビル内に２～３個所持っていたので、その場所と私を依ってきた知人達の意欲を活用しての起業であり、自分が主体的に、主導的に新規事業を始めたものではありません。

 

　この２社では、社長職、会長職を務めていますが、実務にはほとんどタッチせず、資金繰りと経営戦略に目を光らせている程度です。

 

　始めてから４年になる不動産事業部の仕事は全く違います。自らが陣頭指揮をとり、戦略、戦術を考え、スタッフを育てながらノウハウを身につけ、事業を軌道に乗せて、採算ラインまで到達させなければなりませんでした。

 

　最初の２年ぐらいは、試行錯誤の連続であり、難行苦行の毎日だった気がします。唯一の救いは、当社の考え方やスタッフを信頼する人々が徐々に増え、お客さまに満足していただけたと実感できる時でした。

 

　昨年６月に、インターネット中心の営業に全面的に切り替えて状況は大きく変わりました。

①　ホームページ、インターネット中心の営業に替えたことにより広告費がほとんど要らなくなったこと。

 

②　お客さまの希望条件と物件情報をデータベースでマッチングすることでお客さまの希望・要望にほぼ完全にお応えする体制が可能になったこと。

 

③　メールによる個別の物件情報の提供は経費がゼロになり、しかも即時に送信が可能になったこと。

 

「２０世紀最大の発明」といわれているインターネットは、不動産仲介業とは非常に相性のいいものだとつくづく思います。

 

お客さまの立場からみたインターネット活用のメリットはこんなことでしょうか。

①　なんとなく敷居が高く、入りづらかった不動産会社に行かなくても豊富な物件情報が入手できる。メールで問い合わせれば詳細な物件情報が手に入り、案内なしでも現地確認ができるようになったこと。

 

②　各社のホームページを見ることで、物件の比較ができるだけでなく、それぞれの会社の長所や弱点も比較検討できるようになったこと。

 

③　一生一度の高額な買い物をするに際し、物件の選び方、会社や営業マンの選び方、地域や環境のチェックポイントといった「ガイド役」をホームページ上で見つけることが可能となったこと。

 

インターネット中心の不動産仲介業はお客さまにとっても不動産会社にとっても多くのメリットをもたらしました。その結果として従来のような営業スタイル、ビジネスモデルは大きく変わりつつあります。

 

　売主様、貸主（大家）様との関係強化に腐心して、チラシや店頭広告を見て来店したお客さまを逃さないといった営業スタイルはもう通用しません。

（イ）　地域内の正確な物件情報をリアルタイムで発信して、お客さまの物件探しのお役に立つこと。

 

（ロ）　お客さまからの問い合わせや現地案内では誠心誠意の対応を心がけ、自分の身内や友人知人に薦められないような物件をお客さまに押しつけるようなことは決してしないこと。

 

（ハ）　お客さまが物件購入の決心をした場合は、ローンの手続き、契約、代金決裁、引き渡しまでの全過程を安心・安全に実行できるよう全面的にサポートすること。

 

　こんなことは、文字通りイロハのイであり基本中の基本です。しかし、インターネット以前の時代は、「物件情報」自体が貴重なものであり、自社物件さえあれば、お客さまはいくらでもいるという考え方が支配的でした。これからは違います。時代が変わったのです。売り手市場から買い手市場へ。チラシ広告からインターネットとホームページへ。売り主本位から買い主本位の時代へと。

 

　しかし変わらないものがあります。それはお客さまにとっては住宅取得は「一生一度」の高額な買い物だということです。賃貸でも持ち家でも、一日の終わりには誰でも最後は「家」に帰ります。その家が、早く帰りたくなるような、快適な家であったら最高の幸せというのではないでしょうか。

 

　そんな「家」探しのお手伝いをすることは一生をかけて取り組むに値する仕事だと思っています。そしていつの日か、なりたい職業の「ナンバーワン」が不動産仲介業だと云われる日が来ることを夢見ています。

 

ホームページ・モニターのお願い

 

　 まもなく、不動産事業部を開設して４年になります。４年前の今ごろは、不動産鑑定事務所の強みや特徴を生かして、どんなビジネスモデルで売買仲介や賃貸仲介を始めればよいのか、手探りで考え、行動していました。

 

　この業界の多くの先達やリーダーといわれる人の意見を聞き、文献や資料も精読しました。その結果として「成功する不動産業の経営戦略」の考え方で、まず売買仲介を主として不動産事業部を立ち上げました。

　４年前の丁度いまごろ、著者の住む福岡県の太宰府市で開かれた泊まりこみのセミナーに参加して、売買仲介業のイロハを教わりました。

 

著者の本村靖夫氏の経営戦略は

①自社の営業地域を限定し、②地域内の物件情報を８０％～９０％収集して、③その物件情報を折込チラシ等で地域内の全世帯に発信する。④問い合わせのあったお客さまから、お客さまの希望条件を聞いてお客さま台帳（見込客データベース）を作成し、⑤新しい物件情報を収集した場合、その物件とお客さまの希望条件を照合（コンピュータ内でのマッチング）して、条件の合うお客さまにＦＡＸ、郵便等で物件資料をお送りするというシステムです。

 

　この本村靖夫氏の説くシステム、経営戦略を私どもは文字通り「愚直」に実行しました。最初の頃は、市内で約１０万枚の新聞折込チラシを配布すると３０人～４０人のお客さまから問い合わせがありました。不動産鑑定事務所が扱う売買物件ということで珍しいという事情もあったのかもしれません。しかし、日が経つにつれて、問い合わせ率、反響率が落ちていき、３年前の今ごろは、１０万枚の折込チラシを配布しても問い合わせが４人～５人になっていました。

 

　丁度そのころ、ホームページに力を入れ始めていましたが、ホームページを見て希望条件を登録されるお客さまが月に１５人～２０人になりました。ホームページの威力をまざまざと見せつけられました。

 

当社が売買仲介を始めてからの４年の間に、世の中は、インターネット、ホームページ、メールでの情報交換の時代に大きく変わっていたのです。遅まきながら、時代の変化に気づいて、インターネット、ホームページ中心の物件情報提供に全面的に切り替えました。

 

　本村靖夫氏の説く戦略そのものは今でもまちがっているとは思いません。ただ一点、世の中がアナログ媒体（折込チラシ）の時代からデジタル媒体（インターネット、ホームページ、Ｅメール）の時代に大転換をしてしまったという点を除けばです。

 

　おかげさまで、ホームページ、インターネット主体の情報提供、情報交換・交流は軌道に乗りつつあります。しかし、まだまだ工夫の余地が大きいと考えています。そこで、ホームページをご覧いただいている皆様方のおチエとお力をお借りして、よりよいホームページを目ざして、ホームページのモニター制度を試みることにしました（ http://www.takakan.co.jp/monita.htm）。皆様方のご協力をよろしくお願いします。　

ボランティアとしての無料査定書

 

　不動産鑑定士として３０余年仕事をしてきました。土地や建物の鑑定評価、つまり不動産についての目キキと値ブミが仕事の中心です。

 

　日本列島改造ブームに続く大型公共事業の文字通りの「大盤振舞」は、不動産鑑定事務所にとっては「追い風」どころか「神風」のようなものでした。

 

　東北自動車道、東北新幹線の建設工事に先行して、予定路線発表とほぼ同時に用地買収の交渉が始まります。他人の土地に「勝手に」予定線を引き、予定地内の土地を予定期限までに買収しなければならないのですから、用地交渉の担当者は大変でした。文字通りの「夜討ち、朝駆」で地権者との交渉にあたり、何とかして期限までに用地交渉をまとめ上げなければなりません。

 

　地権者との交渉のポイントはやはり土地価格です。田、畑、山林、宅地、ため池、墓地、原野。一口に土地といっても多種多様であり、利用方法も千差万別です。これらの土地について利用価値、経済価値を判定し、地権者に納得してもらえる「適正価格」を「鑑定評価」するのが不動産鑑定士の仕事です。

 

　地権者がどうしても納得しない、あるいは事業そのものに反対だというケースでは「伝家の宝刀」といわれる土地収用法により「強制収用」は法的には可能ですが、伝家の宝刀はめったに抜かれることはありません。

 

役所から不動産鑑定の依頼は次々と入り、鑑定士はテンテコ舞いでした。

そんな夢のような時代はとっくに過ぎ去り、不動産鑑定業界は１０余年前から「受難の時」「氷河期」を迎えています。私どもの会社では、厳しい時代を迎えることはある程度予測

（http://www10.plala.or.jp/tika-infre/kanteimituno.html）
していましたので、考えられるあらゆる対応策はとってきたつもりです。

 

４年前からスタートした売買仲介、賃貸仲介を中心とした不動産事業部の開設もその対応策の一つです。不動産鑑定事務所としての実績、データ、ノウハウ、信用（？）を生かして新しい分野に進出すること。しかも世の中に受け入れてもらえるだけでなく、積極的に世のため、人のためにお役に立てる仕事をすることが、その目標であり使命であるとの思いでの不動産事業部の開設でした。まもなく開設後４年になりますが、おかげさまで軌道に乗りつつあり、市内の宅建業者としては一定の認知度とシェアーを確保しています。

 

　今、世界は大不況の入り口にさしかかっているといわれています。その影響からか、私どもの会社にも個人破産に伴う査定書の発行についての相談が多くなっています。ホームページ上で「無料査定」を引き受けますと明示していることもあってか、今年に入ってからだけでも１０数人の方々から個人破綻・自己破産についての相談を受けています。

 

　本来の「無料査定」は個人破産を想定したものではなく、土地や建物の売却を予定している方々が適正な「売却価格」を知るためのものであり、所有する不動産の売却のお手伝いという主旨のものでした。しかし、現実には自己破産の道を選ぶ以外に選択肢がなくなった人が多くなっているようです。

 

裁判所の窓口や弁護士に相談に行くと、自宅やその他の不動産を所有する場合、不動産の査定書を求められることになります。不動産査定書は、様式や書式が決められたものではなく、不動産業者が価格を査定したものであれば良いですよと、窓口では指導しているようです。しかし、生まれて初めて経験する自己破産の手続きについて、当事者は何がなんだかよく分からず、法律事務所を訪ねたり、ホームページを見て私どもの事務所を訪ねてくることになるようです。当社が裁判所の目の前だということも関係しているかも知れません。

 

　いずれにせよ、自己破産や個人版民事再生に伴う不動産の査定書を必要としている人が増えていることは確かで、その多くの方々が弁護士に前払いする「着手金」もない、ある意味では追い詰められた人々です。

 

　そこで不動産査定書の無料引き受けに踏み切ることにしました。３０余年にわたる不動産鑑定士としての経験を生かして、少しでも世の中のお役に立てるのであればとの思いからです。不動産鑑定事務所の資料とノウハウを活用すれば、大部分は数時間で完結する仕事です。自分の経験や力が、世の中にいささかなりともお役に立てるということを実感できることは大変「楽しい」ことです。