仲介業のあるべき姿（１）

 

　不動産仲介業の実務に携わって４年になります。この業界の良い面も、悪い面も少しずつ見えるようになりました。

 

まずは、お客さまの立場についてです。

 

　時代はインターネットの時代です。情報産業の一端である仲介業は、インターネットとの相性が非常に良い業種だとつくづく思います。いうまでもないことですが、仲介業者にとっての「商品」は物件ではなく「物件情報」です。そしてお店は実際の店舗ではなく「ホームページがお店」という側面が日一日と強くなっていると感じます。実店舗は、カウンターあるいは応接室といった役割でしょうか。

 

　お客さまは一日に２００人近くホームページというお店に来店されます。今日は何か新しい商品が入ったかなと覗いてみるお客さまが約６割、あとの４割ぐらいのお客さまは、店の前を通りかかったので一寸覗いてみようかといった感じです。

 

　ホームページという店には、売り子はいません。店内は売買物件と賃貸物件と大きく二つのコーナーに区分けされており、それぞれのコーナーが価格帯別、地域別、種類別に区分されています。もちろん「実物」はありません。あるのは「物件情報」というカタログだけです。

 

　お客さまはカタログを手に取り、人の目や時間を気にすることなく物件の比較検討ができます。物件情報というカタログは「お持ち帰り自由」ですから、気になる物件のカタログは何冊でも持ち帰って家族みんなで検討できます。

 

　ホームページの店内をぐるりと一回りしてみますと、「物件選びのポイント」「住宅ローンの組み方」「仲介業者選びのコツ」などコーナーもあり、初めて物件探しのために来店されたお客さまにも役立つ情報棚が設けられています。

 

　相談コーナーというカウンターもあります。しかし、店員はいません。パソコンと電話が置かれているだけです。本社（本店）とホットラインで結ばれているので、じっくり調べようという時はメールで、気に入った物件について詳しく聞きたい時は電話で直接店員と話すこともできます。直接店員と話すことでその会社の姿勢や店員の人柄などもある程度分かるというメリットもあります。どうしても気になる物件、気に入った物件、すぐに現地で現物を見たい物件は、店員と連絡をとり合って、現地で待ち合わせることもできますし、住宅の場合は、内部を見ることもできます。

 

　しかし、物件を一度見ただけで即決で購入を決めてしまうのは、あまりお薦めできません。現地で現物を見て、なぜかすっかり気に入ってしまい、正常な判断力を失ってしまう可能性があるからです。業者によっては、お客さまのこの状態をチャンスとみて申込金を受領したりする人もいるようですが、感心しません。一生一度の高額な買い物です。やはり冷めた目で、物件や周辺環境の良い面も悪い面もしっかりと見きわめ、家族とも良く相談して、クールな頭で判断して決めるべきだと思うからです。

 

　次回は業界側の状況・事情について書きます。

福島のマンション事情

 

　この３月に出たばかりの「分譲マンションストック５００万戸時代に対応したマンション政策のあり方について」（答申）に目を通しました。政府の「社会資本整備審議会」の答申ですが、２年余りかけて検討したようで内容も充実しており、論点の整理もされていて表現も分かりやすいものです。

 

　人口の約１割、１,３００万人が住むマンションは、今や全国で５２８万戸（平成１９年末）もあります。国民の資産形成の大部分を占める住宅資産、その１０％ほどがマンションなわけです。個人としても、社会としてもその資産（ストック）をいかに維持し、将来にわたって価値が下がらないようにするためにはどうすべきかという問題です。

 

　福島市内のマンションに置き換えるとこうなります。まず市内に何戸のマンションがあるかという推定です。私は全国の統計数字を福島市に置き換えるときは以下の算式を使います。

 

　全国　　　　　福島県　　　　　　　福島市

１００　　　１（全国の１％）　　０.２（県内の２０％＝全国の０.２％）

 

およその概算を推定するための算式ですが、±１０％程度の誤差で十分に使えます。この計算でいくと、市内には（５２８万戸×０.２％≒１０,５６０戸）１万戸強の既存マンションが建っています。マンションは年に４％～５％が中古物件として売り出されますから市内では１年間に４００戸～５００戸の中古マンションが出回ることになります。月にすると３０戸～４０戸でしょうか。

 

　戸建住宅は「環境を買え」、マンションは「管理を買え」といわれます。住宅購入時の「鉄則」の一つです。たしかに市内のマンションでも清明町の南側に位置するマンション群は、駅も近く、荒川にも近くて利便性は良いのですが、全く人気がありません。価格も２ＤＫで２００万円程度の物件もありました。裁判所の競売物件の評価を担当していた頃に、そのあまりの「人気」のなさに驚き、原因を調べたことがあります。

 

　その原因としては管理費や修繕積立金が小額で、管理や修繕が誰が見ても、外から一寸見ただけで不十分だと分かることです。よく調べてみると、区分所有の分譲マンションでスタートしたのですが、持ち主が住むのは少数で、大部分が賃借人が住んでいます。しかも駅に近いためか、一見して風俗・夜型飲食店関係の人と分かる人も少なくありませんでした。管理費や修繕積立金も支払わない所有者がかなりいました。最近は建て替えの計画もあるようで、誰かが買い集めているのか、極端に安い物件は出回らなくなったようです。

 

　市内には今現在、１５０戸～２００戸の中古マンションが出回っています。新築マンションの在庫もかなりあるようですから、マンション市場は完全な買い手市場です。築後１５年程度の２ＤＫで６００万円、３ＤＫ～４ＤＫで１,０００万円～１,５００万円の物件はこれからもどんどん出回ります。新築在庫物件も大幅値下げ競争が始まりましたから、中古マンションも影響を受けることでしょう。

 

　当社も、入居者管理や建物維持管理の良い物件をリーズナブルな価格で仲介できるよう、一層力を入れるつもりです。ご期待下さい。

 

追伸

　正確な市内のマンション戸数を調べようとして、福島市役所建築指導課と福島県庁住宅課に電話してみました。結果は、市役所は調べていないので分からないとのこと。県庁では１５戸以上のコンクリート造りの集合住宅、区分所有の分譲マンションという条件付きで８８棟、３,８７５戸という回答を得ました。１５戸未満のマンションや賃貸マンションを加算すると福島市内で８,０００戸～１０,０００戸という数字は当たらずとも遠からずということのようです。

「失敗に学ぶ不動産の鉄則」から学ぶ

 

　昨年末に出版された標題の本を読みました。著者の幸田昌則氏は不動産業界にはめずらしく、九州大学の法学部を卒業後、リクルートに入社し、江副浩正元社長のもとで「不動産」を勉強した経歴の持ち主です。１９９０年から始まった日本の不動産バブルの崩壊を、前年の１９８９年に明確に予測・予言していたことで有名な方です。現在は不動産市況のアナリストとして活躍し、私も４回ほど受講料５万円を払ってセミナーを聞きに上京しました。

 

セミナーは盛況で、毎回全国から１００人近い不動産業者や「資産家」が集まります。ただ残念なのは、全国に４,０００余名いる不動産鑑定士のうちこのセミナーに参加したことがあるのは私だけだったということです。

　不動産鑑定士の仕事は、現在の土地や建物の価格について調査・分析するだけでなく、これから不動産は上がるのか下がるのかについても分析・予測するのが大切な仕事だと思うからです。

 

　「………不動産の鉄則」は、マイホームの落とし穴として住宅購入のリスクやマイナス面を指摘したうえで、一生一度の高額な買い物は、実は経済的には「投資行為」であると云い切っています。幸田氏は「不動産の鉄則」として以下の点をあげています。

 

①　マイホームは「売る」前提で考える。

　米国人は「住宅」を投資と考えている。つまり「出口」（売り）を考えたうえで「入り口」（買い）から入る。

　日本人は一生住むことを大前提にしている。これからは、値上がりの期待できる物件か、少なくとも値下がり幅の小さい物件を取得すべきだ。

 

②　「我が家」は変化する。

　時代の変化が激しくなるなかで、自分や家族の状況も大きく変化します。年収などの経済的状況だけでなく、家族構成も当然変化します。住宅だけを急いで「持ち家」と固定的に考えるのではなく、広くて良質な賃貸住宅の供給増加が見込まれるなかで「賃貸派」としての選択も考えるべきではないか。

 

③　不況期こそ、優良物件の買いどき。

　３年～５年は不況が続くと予想されます。こんな時期は、買い手の希望価格が通りやすいので優良物件の買いどきともいえます。

 

④　不動産の主治医を持つ。

　長い人生を健康で楽しく、経済的にも恵まれた生活とするためには、弁護士と税理士と身近な主治医が必要だとされています。これに加えて不動産の主治医（ホームドクター）を持つべきだと幸田氏は説きます。量よりも質が重視される時代の不動産の「目利き」役として、又、変化の時代にリスクを避けチャンスを生かす不動産の運用力を高める顧問役としての不動産の主治医です。

 

⑤　中古住宅は資産ロスが少ない。

　新築住宅は、気分的に快適に住むことができるのは確かです。一方、中古住宅は、見栄えは劣りますが、時間という「審判」を受けているので、欠陥や問題点は表に現れており、ある意味では安心できる物件と云えます。新築を買うのか、中古を選ぶのかは、個々人の好みと懐具合によりますが、中古のほうが資産ロスのリスクは低いということは確かです。

 

　当社では、中古戸建住宅、中古マンションの物件情報の提供に力を入れてきました。幸い、福島市内では、築年数の浅い優良戸建やマンションも数多く出回っていますし、今後も出てくると思われます。新築だけでなく、優良中古物件の取得も選択肢の一つとしてぜひご検討下さい。