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 国土交通省が発表した統計数字によると、1969年からの45年間で、国民の住宅資産から累計500兆円が消失したとされています。

 

 これは、500兆円相当の住宅が火災や地震で消滅したという意味ではなく、住宅としての「資産価値」が減少したということです。

 

 45年間で500兆円ですから、1年間では11兆円余りということです。年間の新築住宅投資額は15兆円前後ですから、国民が住宅ローンを組み、新築住宅を購入(投資)しても、国民経済全体としてみた場合は、その73%余りは消失(資産価値を失うという意味で)していることになります。

 

 個人の住宅購入(投資)としてみた場合は、住宅(建物のみ)を2,500万円で購入(投資)しても、その資産価値は毎年4%~5%減少し、20年~25年でゼロになるという計算になります。

 

 何か変ですね?

 

 この統計数字がマチガッテいるのでしょうか?それとも、わが国の「住宅政策」「住宅資産」のあり方に何か問題があるのでしょうか?

 

 答えは、その両方にあるようです。

 

 「住宅政策」の問題点としては、戦後の30年ぐらいは、住宅の絶対数が不足していたために、狭小・低品質の住宅が大量に新築されたということです。

 

 当然、住宅の耐用年数は、よくて20年程度のものだったといえます。

 

 そんな事情もあってか、大蔵省(現財務省)は、省令で「木造住宅の耐用年数は22年」と定め、現在もそのままです。

 

 この二つの事情があったためか、わが国の不動産仲介業界では、現在でも、木造住宅の価値・価格は築後20年~25年でゼロという「慣行」がまかり通っています。

 

 建設業界や不動産業界にとっては、住宅建設が増え、仕事が増えるのですから大歓迎なのはよーく分かります。

 

 政府や市・町・村にとっては、景気浮揚策にもなり、税収も増えるわけですから大歓迎です。

 

 次に住宅を資産としてとらえる視点からこの問題を考えてみます。

 

 戦後の低品質・大量生産の時代が過ぎ、防災・耐震基準も強化・整備された宮城県沖地震(1982年)後に新築された住宅は、法的にも技術的にも最低限の品質は保障されています。ところが、耐用年数が25年足らずという「不動産業界の常識」はそのまま残っているのが実情です。

 

 30年~40年前に建てられた住宅は、間取りや使用資材・断熱性・水回り等々に問題がないとはいえません。しかし、まだまだ、十分に使える住宅を資産価値ゼロとみるのは、家計や国経済にとっての大問題だけでなく、限られた資源の有効活用、環境問題としても大きな課題です。

 

 このことは、原発事故の被災地内の住宅の評価・損害賠償をめぐっても、大きな問題となっています。

 

 築後50年~70年経過しているものの、材料を吟味して建てた立派な農家住宅でまだまだ十分に使える住宅について、東京電力の「建物評価基準」では、ゼロに近い価格でしか賠償を払おうとしませんでした。

 

 原賠審の指導もあって、最近ようやく改善の方向に向かいつつありますが、東京電力の「評価基準」も、不動産業界の悪しき取引慣行に便乗したものと断ぜざるを得ません。

 

 いずれにせよ、住宅を25年程度で寿命がつきる消費財としてみる時代は終わったのであり、50年~70年は使える「資産」としてとらえ、生かす新しい「ビジネスモデル」がこれから世の中に現れてくることはまちがいありません。

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遠交近攻という言葉は、中国の戦国時代(紀元前403年~同221年)の兵法書「三十六計」の中にあり、「遠きと交わり(同盟を組み)、近く(の相手)を攻める」という意味です。

 

200年近く続いた戦乱の時代に生まれた、「実践で鍛えられた知恵」として、現代でも十分に通用する内容ですし、学ぶべきことが多いといえます。

 

戦乱の時にあって、国家の指導者は、周辺国を攻め、「領土拡大・国家膨張」の戦略を採らざるを得なかったのは、ある意味では当然のことでしょう。

 

近くの敵対国に対し攻勢をしかけるには、その周りの外側の国と交わり同盟を結んで、敵対国を包囲する戦略が求められたわけです。

 

この戦略を基本に据えれば、「敵の敵は味方」となるわけで、戦略・戦術の幅も広がることになります。

 

戦国時代から2,200年余り後のグローバル化時代・インターネット時代の現代にあって、「遠交近攻」はどう生かすべきなのでしょうか。

 

身近な、ビジネスの世界で考えてみます。多くの場合、近くの同業者はライバルであり、同業者が集まっていくら懇親を深めても、本音の話は出来ませんし、期待できません。せいぜい、腹の探り合いで終わりです。

 

商圏がかぶらない、遠くの同業者とは悩みごとの相談も情報の共有・支援も心置きなくできるわけだし、仕事上の連携も可能になるわけです。

 

「一五会」という不動産鑑定士の勉強会が40年近く続いています。不動産鑑定士の15期の研修を受けた約140人の同期生のうち、25人程が毎年、各地で同期会・勉強会・情報交換会を開いているわけです。

 

私も、特別の事情がない限り毎回出席して、旧交を温めています。不動鑑定業界の実情や将来見通し等について、本音の話ができて、大変有益です。

 

不動産鑑定士の世界は、全国で5千人余りと非常に小さな業界であり、仕事の依頼者も公共機関が主で、限られたものです。

 

そんな限られた業界だけで生きていくことに物足りなさを感じて、不動産事業部を立ち上げて、不動産仲介業を始めたのが12年前です。

 

不動産仲介業(宅建業)は売りと買い、貸しと借りの物件情報を業界が共有し、契約・成約に結びつける情報サービス業です。

 

近くの、同じ地域の同業者は、お互いに競争者であると同時に協力者でもあるわけです。その意味では、遠交近攻だけではなく、「遠交近交」の関係も大切なわけです。

 

そんなことも少し分かりかけてきたところですが、面白い、やりがいのある仕事であることだけは確かです。

そもそも、不動産仲介業とはどんな仕事なのでしょうか?大きく分けて、土地や建物、アパートなどの売買取引や賃貸取引を仲介するのが主な仕事です。

 

それに加えて、分譲マンションや建売住宅、分譲地などについて、売り主から依頼されて販売を代行する、いわゆる「販売代理」という業務を含めて、不動産流通業という場合もあります。

 

いずれにせよ、高額な買い物である不動産の取引・仲介に関わる、大変重要な場面でお客さまのお手伝いをするという、大変重い責任のあるサービス業だといえます。

 

サービス業の品質管理は、製造業の品質管理に比べて、品質の差が見えにくく、品質管理の手法も遅れている業界のようです。

 

特に不動産仲介サービスは、買い主・借り主としてのお客さまにとっては、生涯に一度か二度ぐらいの買い物であり、「買い物体験の蓄積」ができない業種だといえます。

 

これを仲介業者の側から見れば、お客さまの大部分はいわば「初体験」であり、物件のことも、業界の内情もよく分からない「初心者」と見えるわけです。

 

さらに悪いことには、お客さまの大部分は、同じ店舗(業者)にくり返し立ち寄るリピーターでもないわけです。

 

こんな業界事情、サービス業としての特殊事情があるせいでしょうか。仲介業者側に、サービス業としての品質管理を向上させ、お客さまの満足度を向上させるという意識が、他の業種と比較して乏しいと強く感じます。

 

目の前のお客さまに、目の前の物件で、なるべく早く決めさせる!・・・といった営業スタイルが少なくありません。

 

お客さまが、一生一度の高額な買い物に際して、迷ったり、悩んだりするのはあたり前のことです。

 

じっくり時間をかけて、お客さまが納得するまで、物件の良し悪しや、ローンを組む際のリスク、周辺環境の変化や物件価格の将来見とおし等について説明するのが仲介サービスの価値であり、その価値をいかに高めるかが、不動産仲介業の品質管理ではないでしょうか。

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プロフィール
HN:
高橋雄三
性別:
男性
職業:
不動産鑑定士
自己紹介:

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